Comment connaître le prix d’un bien immobilier ?
L’ estimation d’une propriété est l’étape clé dans la vente de biens immobiliers. Le vendeur n’a aucun intérêt à être trop gourmand ou à montrer un prix trop bas. Différentes techniques en ligne sont maintenant disponibles pour estimer un produit ou le placer dans une fourchette de prix correspondant à celle du marché.
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En réalité, c’est une première approche, puisque tout le travail reste à faire… L’analyse approfondie qui suit, pour sa part, sera l’affaire d’un professionnel qui ne laisse aucune place à l’improvisation !
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Pour l’immobilier, la bonne estimation d’une propriété est la promesse d’une vente qui a lieu avec succès, sans stress ni suspension. à condition que le prix de la propriété soit couronnée de succès, sans stress ni suspension. Les marchandises qui sont celles du vendeur et celles de l’acheteur seront…
Du côté du vendeur, je veux plus…
D’ une part, le propriétaire veut vendre au « prix le plus élevé ». Un prix souvent supérieur au prix du marché ou au minimum dans sa marge élevée. Le propriétaire, qui a une relation presque « émotionnelle » ou émotionnelle avec sa maison, a tendance à perdre l’objectivité simplement parce que sa maison a vécu sa vie familiale plusieurs fois de plus pendant 10, 20, 30 ans. Même si c’est une décision choisie à 100%, le propriétaire s’avère d’autant plus biaisé, car à la fin de la vente, en général, il veut obtenir une valeur ajoutée, compenser les améliorations apportées ou plus pratique pour commencer avec un autre achat.
Le le côté acheteur je veux moins…
D’ autre part, l’acheteur veut faire une « bonne offre » en achetant au prix le plus bas. Pour lui, le juste prix sera inférieur aux taux calculés sur le marché. En fait, elle aura tendance à tenir compte des moindres défauts de propriété, à ajouter les tâches ménagères, à proposer des modalités de financement et d’acquisition sûres… sans oublier les coûts inévitables des notaires qui restent à ses dépens. Et pourquoi pas, la cerise sur le gâteau, faire leur achat le « business » de sa vie ? Tant de bonnes raisons d’essayer de réviser le prix à la baisse… mais soyez prudent !
Parfois, la vibrance du marché ou la spécificité d’un produit peut forcer un achat au prix fixé par le vendeur pour forcer l’acheteur à céder un surbot…
Mais qu’est-ce qu’un prix équitable ? Et de quoi dépend son estimation ?
Pour avoir une première idée
De nombreux sites internet gratuits permettent à un vendeur d’obtenir une fourchette indicative de prix par m², pratiquée dans toutes les villes de France. Ces informations sont basées sur des bases de données mises à jour en temps réel. Ces estimations en ligne sont précieuses et apparaissent comme une prévision pour la propriété à vendre. Cependant, ils doivent être affinés par une analyse plus détaillée réalisée par un professionnel de l’immobilier qui a maîtrisé à la fois les caractéristiques de la propriété et celle de la zone en question.
Estimation pour le réel
Pour estimer une propriété, un bon professionnel de l’immobilier prendra le temps nécessaire pour connaître les motivations du vendeur et créer avec lui une vraie relation de confiance basée sur l’écoute. Visez, ouvrez les oreilles et les yeux et obtenez une position radar pour apprécier à la fois le projet de vie de son client et le bon dans ses moindres détails… Il n’y a rien de tel que mettre la main sur un mur pour savoir s’il est sain, rien de tel que visiter un sous-sol ou un grenier pour créer un enregistrement précis des surfaces, en prenant soin de distinguer les surfaces utiles des espaces de vie et d’identifier toutes les bonnes ou mauvaises caractéristiques qui peuvent être trouvés probablement se concentrer sur l’estimation un prix sur le mètre carré.
MA VIE, MON BIEN, MON TRAVAIL…
Parce que chaque patrimoine est unique, il mérite d’être considéré avec sérieux.
L’ estimation d’un consultant immobilier permet à chaque vendeur de bénéficier d’une analyse basée sur des critères liés aux caractéristiques de sa propriété : surface, qualité de construction, caractère général, confort, situation, environnement, rareté…
Mais ce n’est pas suffisant !
Plusieurs méthodes ont fait leurs preuves aujourd’hui dans de nombreux pays, et les professionnels de l’immobilier ne se trompent pas. En priorisant l’un et/ou l’autre sans l’autre, ils peuvent maintenant réduire la marge d’erreur et conseiller à leurs clients de faire une transaction à bon terme…
Et si je faisais mon marché ?
L’approche comparative est une analyse basée sur le L’évaluation de plusieurs critères est basée sur une base de données réservée uniquement aux professionnels de l’immobilier. Cette méthode vous permet de trouver une propriété dans un champ de référence qui lui est similaire. La propriété à vendre est donc confrontée à d’autres propriétés qui sont similaires ou très proches de ses caractéristiques dans le même secteur. Pour tester l’efficacité de cette méthode, le prix est réduit à une unité de mesure, le m2 de surface habitable.
Et si j’étais riche ?
Dans cette approche, la valeur de la propriété dépend essentiellement des avantages et des commodités qu’elle offre… Les exemples sont nombreux et varient en fonction du profil de l’acheteur : un espace spacieux, la présence de terrasses et de balcons, une vue dégagée, une bonne exposition, fluoroscopie, tranquillité, étage élevé en relation avec la présence d’un ascenseur, la qualité de son entretien, l’équipement énergétique, ce qui permet de dépenser moins, les caractéristiques du quartier, la proximité des commerces, moyens de transport, jardins d’enfants, mais aussi avec celle d’un parc ; tant de critères permettent de fixer le prix par m2 sur le pour influencer la base du prix moyen trouvé dans l’industrie.
Et si j’ai investi ?
Dans une approche fondée sur la valeur locative*, la valeur de la propriété est déterminée par les loyers potentiels qu’elle pourrait générer par le biais de la location. Après comparaison avec d’autres propriétés locatives dans la même zone, le loyer est calculé par m2 et sert de base de référence pour l’évaluation de la propriété.
Vendre… pour un nouveau départ ?
Un autre critère qui doit être pris en compte est les motivations en termes de vie privée du vendeur et de son projet de vie… tant d’intentions qui ne sont pas toujours clairement exprimées, qui en arrière-plan guident les conditions de vente de sa propriété. Pourquoi va-t-il vendre ? Pour quel projet ? Combien de temps a-t-il ? Une nouvelle acquisition est-elle prévue ? Souvent, la vente d’une propriété dépend de l’achat d’une autre propriété, qu’il s’agisse d’une résidence principale pour 80% des cas ou d’une résidence secondaire. Et comme tout le monde le sait, la dynamique du marché immobilier affectera considérablement la psychologie du vendeur et sa capacité à être de moins en moins flexible dans ses négociations.
Par conséquent, l’évaluation d’un bien est raisonnablement exacte et professionnelle. C’est elle qui a le meilleur conditions de vente et permet à son propriétaire d’effectuer cette transaction en toute sérénité.
Ne confondez pas l’évaluation et l’expertise !
L’ évaluation immobilièreexpertise consiste à trouver le prix le plus « juste » pour la vente d’appartements au meilleur prix, c’est-à-dire au prix du marché. L’évaluation est réalisée par des consultants immobiliers qui sont en mesure d’évaluer la valeur d’un bien sur la base de divers critères qu’ils contrôlent et auxquels les particuliers n’ont pas accès. L’ consiste à évaluer la valeur de vente d’un bien qui est réalisé dans un contexte juridique ou fiscal (calcul de la taxe de succession ou SFI, évaluation de la valeur locative d’un bien). L’expertise est exercée par un professionnel de l’immobilier qui peut ou non être inscrit comme expert à la Cour d’appel. Ce service est payé et fait l’objet d’un rapport écrit contenant des références similaires dans un environnement identique à la propriété évaluée. Pour cette raison, l’expert obtiendra des informations pertinentes auprès des agents immobiliers concernés au sujet de l’environnement dans lequel se trouve le bien à arpenter.
glossaire
* Loi Carrez
La loi Carrez vise à protéger les acheteurs immobiliers et impose aux vendeurs des règles qui doivent être respectées pour éviter les litiges. Que ce soit est la méthode de calcul de la superficie ou l’information sur les contrats de vente…
En particulier, vous pouvez utiliser la distribution carrez pour définir la méthode de calcul d’une surface exprimée en mètres carrés. Par exemple, toute zone avec une hauteur de plafond inférieure à 1 m80 n’est pas comptée dans les plans Carrez.
La superficie de référence d’un bien est donc exprimée en mètres 2 de Carrez. Si votre appartement a une surface de plancher plus grande que la zone Carrez (mezzanine, chambres sur le toit, etc.), vous pouvez spécifier les deux zones séparément.
*VLocation Aleur
La valeur locative d’un bien est calculée comme une contrepartie financière annuelle provenant de l’utilisation d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail. Il correspond donc au loyer du marché résultant de biens immobiliers doivent être disponibles conformément aux conditions de location habituelles pour une catégorie de biens dans une région donnée.
*Valeur vénale
La valeur marchande est une expression qui fait référence à la valeur d’un bien sur le marché. Cette valeur correspond à la valeur qui peut être obtenue à partir d’un bien en cas de revente conformément aux conditions du marché. Elle se fixe donc en tenant compte de la valeur des marchandises similaires.
