On pourrait croire que l’immobilier ancien n’est plus le terrain de jeu privilégié des investisseurs en location meublée. Pourtant, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) conserve de sérieux atouts pour quiconque souhaite dynamiser ses revenus locatifs et préparer l’avenir, même en 2021. Encore faut-il cibler des villes offrant un équilibre entre rendement, potentiel de valorisation et maîtrise du risque fiscal, tout en s’armant d’une stratégie adaptée à la fiscalité des biens meublés, que ce soit sous le régime du LMNP, de la location meublée professionnelle ou de l’impôt sur les sociétés.
Choisir son bien locatif : ancien, neuf, services ou gestion directe ?
Le choix du bien constitue la première brique de votre stratégie. Entre ancien et neuf, gestion directe ou via une agence spécialisée, location d’appartements, de locaux commerciaux ou bien encore d’une chambre dans une résidence services (étudiants, EHPAD, tourisme…), les formules ne manquent pas. Financer son acquisition à crédit reste un puissant levier : le loyer encaissé peut prendre en charge une majeure partie, sinon la totalité, des mensualités d’emprunt.
Mais l’environnement évolue vite. Après une hausse des prix de 6,5% en 2020, malgré la crise sanitaire, l’accès au crédit s’est resserré. Le marché des locations saisonnières (Airbnb) a clairement marqué le pas : logements inoccupés, annulations en cascade, vendeurs attentistes et acheteurs prudents. Certains gestionnaires ont même suspendu le versement des loyers aux propriétaires. Un climat qui profite surtout à ceux capables de repérer les opportunités surgissant de cette volatilité.
Si l’immobilier en France reste le pilier de la stratégie patrimoniale de nombreux investisseurs, la diversification à l’international via des SCPI étrangères (Corum Origin, Erion, Novapierre Allemagne…) séduit aussi de plus en plus, notamment pour l’équilibre fiscal et la mutualisation des risques.
Location meublée : LMNP ou LMP en 2021 ?
Investir en location meublée : panorama 2021
Investir dans l’immobilier via la location meublée reste pertinent si l’on maîtrise les nouvelles règles du jeu.
- Le marché locatif est toujours porteur, mais l’accès au crédit se complique et les prix, en particulier dans certaines métropoles, grimpent.
- La définition légale du bail meublé et les différents types d’hébergements concernés par ce régime évoluent sans cesse.
- Le choix du mode de gestion : location meublée directe ou par le biais d’une résidence services LMNP.
Fiscalité de la location meublée : LMNP, LMP, IS
- Le régime BIC réel, propre au LMNP, permet de déduire l’amortissement du bien et des meubles, réduisant drastiquement l’imposition sur les loyers.
- Comparaison des stratégies fiscales : arbitrage entre LMNP, LMP et IS selon le profil de l’investisseur.
- Attention aux seuils de revenus et aux conséquences du passage automatique de LMNP à LMP, notamment pour les expatriés ou en cas de forte activité saisonnière.
Location meublée en résidence services : fonctionnement et points de vigilance
- Investir dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien via le marché de la revente : chaque option a ses avantages.
- L’emplacement, la qualité du gestionnaire, la solidité du bail commercial sont des critères décisifs.
- La plupart des charges sont supportées par le gestionnaire ou le locataire, optimisant la rentabilité nette.
Conseils clés pour investir dans une résidence services LMNP
- Créer des revenus complémentaires sécurisés, faiblement fiscalisés.
- Privilégier le LMNP classique plutôt que le dispositif Censi-Bouvard.
- L’ancien présente souvent une sécurité accrue par rapport au neuf.
- Ne pas viser la revente comme objectif principal.
- Préférence pour les EHPAD et résidences étudiantes.
- Sélectionner soigneusement le gestionnaire, surtout en période de crise où certains suspendent le paiement des loyers.
- Vérifier scrupuleusement les clauses du bail commercial.
La location meublée en gestion directe : mode d’emploi
- Le choix entre neuf réhabilité et ancien : avantages et inconvénients pour chaque scénario.
- Optimisation du couple prix/loyer et du rendement net après fiscalité.
- Gestion directe : rendement supérieur mais risques accrus (vacance, impayés, gestion des travaux).
- Exemple concret de simulation de rendement net pour un bien ancien en gestion directe.
Combiner location meublée classique et gestion directe dans l’ancien : nos recommandations
- Maîtriser sa capacité d’emprunt et comprendre le calcul différentiel pratiqué par les banques pour maximiser l’effet levier.
- Définir précisément son profil et ses objectifs : studio, colocation, locaux commerciaux dédiés à la location saisonnière, immeuble entier…
Stratégie immobilière 2021 : comment s’orienter ?
- Pourquoi privilégier la location meublée classique à la résidence services ?
- Quel intérêt pour la SCPI internationale plutôt que le LMNP ?
- Neuf ou ancien ? Adapter son choix à son appétence au risque et à ses ambitions de performance.
- Utiliser l’effet de levier du crédit pour différer l’amortissement et optimiser la fiscalité.
- S’entourer d’un expert-comptable spécialisé LMNP et adhérer à un CGA pour sécuriser sa déclaration.
- Rechercher systématiquement la meilleure adéquation entre minimisation des risques et optimisation des opportunités.
Location meublée LMNP ou LMP : ce qu’il faut savoir en 2021
Le contexte actuel : pourquoi la location meublée attire-t-elle autant ?
L’immobilier garde la cote auprès des Français, qui voient dans la pierre un moyen stable de générer des revenus complémentaires et d’assurer leur avenir. Avec des taux de crédit bas, une fiscalité de plus en plus dissuasive sur la location nue et des placements financiers moins rémunérateurs, le LMNP s’impose comme une alternative attractive.
En 2020, la part des investissements locatifs n’a cessé de grimper, atteignant près de 27% des transactions immobilières. Pourtant, la hausse continue des prix dans les grandes villes et le durcissement des conditions d’octroi de crédit exigent plus de rigueur que jamais dans la construction de sa stratégie.
- Dans les grandes agglomérations, les rendements baissent tandis que les prix prennent de la hauteur.
- Les banques, sous l’impulsion du HCSF, exigent désormais un apport plus conséquent et un taux d’endettement inférieur à 33%.
- La réglementation de la location meublée s’est complexifiée, avec des changements fréquents concernant le passage de LMNP à LMP, l’affiliation à l’Urssaf, ou encore la gestion du seuil des 23 000€ de loyers annuels.
Exemple concret : un appartement ancien acheté 235 689 € à Rouen permet d’atteindre, après rénovation et mise en colocation, un rendement brut de 7,5% et un autofinancement réel. Mais la crise sanitaire a montré que certains marchés peuvent se gripper brutalement, notamment sur le segment saisonnier.
Pour un accompagnement sur-mesure, il est possible de se faire épauler par des professionnels spécialisés dans la recherche et la gestion de biens LMNP, notamment en Île-de-France et à Paris.
Bail meublé : ce que dit la loi
La location meublée est définie par la loi Macron depuis 2015 : le logement doit comporter suffisamment de mobilier pour permettre au locataire d’y vivre normalement (dormir, manger, se laver). Un décret de 2015 précise la liste du mobilier minimum : literie, dispositif d’occultation, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, étagères, luminaires et matériel d’entretien.
Quels types de biens sont concernés ?
- Appartements loués meublés à l’année.
- Locations saisonnières ou touristiques.
- Chambres d’hôtes, gîtes ruraux.
- Logements en résidences services (étudiants, seniors, EHPAD, tourisme, affaires).
Encadrement des loyers et relations bailleur-locataire
Depuis la loi Alur, le cadre des baux meublés s’est renforcé (honoraires plafonnés, restitution du dépôt de garantie, encadrement des loyers dans certaines villes, etc.). À Paris, Lille ou bientôt Grenoble, des règles strictes s’appliquent, notamment en location saisonnière où un changement d’usage doit être sollicité auprès de la mairie.
Le rôle du comptable spécialisé LMNP
Se faire accompagner par un cabinet spécialisé permet de sécuriser sa déclaration fiscale, d’optimiser l’amortissement et de s’assurer du respect des obligations déclaratives. L’adhésion à un CGA donne droit à une réduction d’impôt sur les frais engagés, jusqu’à 915€ par an.
Gestion directe ou via résidence services : comment choisir ?
Deux grandes options : louer directement à un particulier (bail mobilité, bail étudiant, bail classique) ou investir dans une résidence gérée par un exploitant (bail commercial). Le choix dépend du besoin de sécurité, du temps disponible pour la gestion et de l’appétence au risque.
Résidences services LMNP : avantages et vigilance
- Sécurité : le bail commercial garantit un versement régulier des loyers, souvent sur 9 ans ou plus.
- Fiscalité : le régime BIC avec amortissement permet d’alléger fortement l’imposition.
- Gestion déléguée : l’exploitant prend en charge la gestion courante, la plupart des charges et le turnover locatif.
Le choix de la résidence, de son emplacement et du gestionnaire constitue la clé du succès. Un gestionnaire solide, une résidence bien placée (proximité écoles, transports, zones dynamiques) permettent de réduire le risque de vacance et d’impayés.
SCPI internationales : une alternative pour diversifier et alléger la fiscalité
Les SCPI ayant investi à l’étranger offrent une fiscalité souvent plus douce grâce à l’imposition dans le pays d’implantation du bien. Leur processus d’acquisition est simplifié et elles permettent une mutualisation plus large du risque, tout en offrant une gestion totalement déléguée. Pour ceux qui cherchent à diversifier au-delà de la France, elles constituent une option sérieuse à étudier.
Risques spécifiques aux résidences services
- Défaillance ou mauvaise gestion de l’exploitant pouvant entraîner retards ou suspension de loyers.
- Renégociation défavorable du bail à son renouvellement.
- Marché de la revente parfois restreint, selon le type de résidence et la réputation du gestionnaire.
Location meublée classique dans l’ancien : potentiel et contraintes
Acquérir un bien ancien à rénover pour le louer en meublé offre de nombreux avantages : prix d’achat inférieur au neuf, possibilité de valoriser par des travaux, diversité des emplacements. Mais cela implique un investissement en temps et une bonne gestion des risques (coût des travaux, choix du locataire, gestion des vacances).
- Atouts : Revente facilitée, rendement potentiellement supérieur, liberté de gestion.
- Inconvénients : Risque de vacance, gestion plus active, coût d’acquisition et de rénovation à anticiper.
La réglementation évolue notamment pour la location saisonnière, de plus en plus encadrée dans les grandes villes (obligation d’enregistrement, amendes dissuasives). Pour louer sereinement en saisonnier, privilégier les locaux commerciaux ou les villes moins restrictives.
S’entourer des bons partenaires
Pour maximiser les chances de réussite, il est recommandé de s’appuyer sur des experts (chasseurs immobiliers, gestionnaires de patrimoine, comptables spécialisés). Leur accompagnement permet de sélectionner les biens les plus adaptés, de négocier les prix, d’anticiper les travaux et d’optimiser la fiscalité.
- Analyse précise du bien (localisation, état, potentiel de valorisation).
- Négociation efficace avec le vendeur.
- Estimation fiable des travaux à prévoir.
- Accompagnement jusqu’à la signature chez le notaire.
- Suivi administratif et locatif une fois le bien acheté.
Fiscalité de la location meublée : LMNP, LMP, IS
Définir la bonne stratégie fiscale
Le régime LMNP reste le plus attractif pour la majorité des investisseurs, grâce à la possibilité de combiner déduction des charges, amortissement et fiscalité avantageuse sur la revente (plus-value des particuliers). Le passage en LMP peut survenir automatiquement dès lors que les loyers dépassent 23 000€ et la moitié des revenus d’activité, un point de vigilance pour les expatriés ou multipropriétaires.
- Votre chiffre d’affaires locatif (tous loyers inclus) dépasse-t-il 23 000€ ?
- Ce montant excède-t-il vos autres revenus d’activité en France ?
- L’inscription au RCS n’est plus obligatoire, mais implique affiliation à l’Urssaf et cotisations sociales en LMP.
Depuis 2021, les LMP sont redevables de cotisations sociales sur leurs bénéfices (environ 40%). D’où l’importance de bien choisir son statut.
Comparatif rapide LMNP / LMP / IS
- En LMNP, l’imposition sur les plus-values est très favorable (exonération après 22 ans d’IR et 30 ans de prélèvements sociaux).
- Le LMP permet d’imputer les déficits sur le revenu global mais expose à des cotisations sociales élevées et à une fiscalité plus lourde sur la revente.
- L’IS (impôt sur les sociétés) peut être pertinent pour certains profils, mais attention au traitement fiscal lors de la revente (réintégration des amortissements dans le prix de revient).
La force du régime BIC réel : amortissement et faible imposition
Le principal avantage du LMNP réside dans la possibilité d’amortir sur 30 ans la valeur du bien (hors terrain) et sur 7 ans celle du mobilier. Cela permet de ramener l’imposition sur les loyers à un niveau plancher, voire nul pendant de longues années. Même en micro-BIC, l’abattement forfaitaire de 50% reste supérieur à celui de la location nue.
Exemple : pour un bien de 100 000€ (dont 2 000€ de mobilier) loué 3 500€ par an, l’amortissement ramène l’assiette fiscale à quasiment zéro pendant plusieurs années, générant une économie d’impôt substantielle.
Le dispositif Censi-Bouvard, qui propose une réduction d’impôt sur 9 ans, reste moins intéressant à long terme que le LMNP classique avec amortissement, notamment pour ceux qui visent des revenus complémentaires sur la durée.
Location meublée via société : points de vigilance
La détention d’un bien meublé via une SCI implique nécessairement l’assujettissement à l’IS, avec les conséquences décrites ci-dessus. La SARL de famille permet, elle, de bénéficier du régime des plus-values des particuliers, mais l’accès au crédit est généralement plus difficile. Les propriétaires de locations saisonnières qui dépassent 23 000€ de recettes sont soumis aux cotisations sociales SSI. Pour les autres, les prélèvements sociaux restent fixés à 17,2%.
Comparaison rapide : location meublée vs location nue, nue-propriété et SCPI étrangère
- La location nue, même optimisée via la loi Pinel ou Malraux, subit une fiscalité plus lourde et une rentabilité souvent inférieure.
- L’investissement en nue-propriété permet d’éviter la gestion locative et la fiscalité, mais l’accès au bien est différé.
- La SCPI étrangère offre une fiscalité allégée (imposition dans le pays d’origine des loyers) et une gestion intégralement déléguée.
Investir dans le neuf ou l’ancien : mode d’emploi LMNP
1. LMNP neuf en VEFA : du projet à la livraison
L’achat sur plan (VEFA) via un promoteur et un gestionnaire référencé sécurise l’opération grâce à la garantie d’achèvement. Mais il faut accepter un délai de livraison et des frais de notaire réduits.
2. LMNP dans l’ancien : le marché de la revente
Le marché secondaire des résidences services LMNP s’est structuré : il offre aujourd’hui des biens à prix décotés, avec un historique de gestion, un rendement souvent supérieur et une sécurité accrue (filtrage des gestionnaires par les intermédiaires spécialisés). Toutefois, le choix reste plus restreint que dans le neuf et les frais de notaire sont plus élevés.
3. Choisir son secteur d’activité : EHPAD, étudiants, seniors, affaires, tourisme
Le secteur d’activité conditionne la pérennité du rendement et la facilité de revente. Les EHPAD et résidences étudiantes sont plébiscités pour leur stabilité et leur demande structurelle. Les résidences seniors présentent un potentiel mais encore peu de recul à la revente. Les secteurs affaires et tourisme sont plus risqués, surtout en période de tensions sanitaires ou économiques.
- EHPAD : rendement net attractif, demande forte mais attention à la renégociation du bail.
- Résidences étudiantes : ticket d’entrée accessible, forte demande locative, attention aux frais et au gestionnaire.
- Résidences seniors : marché en développement, mais faible liquidité à la revente.
- Résidences affaires/tourisme : à réserver aux cas particuliers ou pour un usage personnel.
4. Récupération de la TVA dans le neuf : effet neutre sur la rentabilité
L’administration rembourse la TVA (20%) six mois après la livraison d’un bien neuf sous condition que celui-ci soit géré par bail commercial et fournisse des services para-hôteliers. En cas de revente avant 20 ans, une quote-part doit être restituée. Dans l’ancien, la TVA ne s’applique que sur les frais de commercialisation.
5. Sécurité des loyers : l’atout du bail commercial
L’exploitant de la résidence paie le loyer au propriétaire, supprimant les risques traditionnels d’impayés et de vacance. Mais à la fin du bail, attention aux renégociations défavorables, surtout si la résidence rencontre des difficultés ou si le loyer a été surévalué lors de la vente initiale.
6. Répartition des charges : gestion optimisée
La plupart des charges (entretien, petites réparations, turnover) sont assumées par l’exploitant. Le propriétaire supporte les frais d’acquisition, la taxe foncière, la gestion comptable, la remise à neuf du mobilier et parfois les gros travaux. Ces charges sont déductibles du résultat BIC.
Optimiser son investissement : effet de levier et amortissement
Le recours au crédit permet de différer l’utilisation de l’amortissement, optimisant ainsi la fiscalité sur la durée. En fin de prêt, à la retraite par exemple, le stock d’amortissement peut continuer à s’imputer sur les loyers, limitant l’impôt à payer.
Location meublée classique dans l’ancien : calculs et arbitrages
Ancien ou neuf : avantages comparés
- Le neuf offre un cadre réglementaire rassurant, des frais de notaire réduits et des prestations aux normes, mais le rendement net est souvent inférieur.
- L’ancien, acquis auprès d’un particulier ou d’un agent, permet d’optimiser le prix au mètre carré, de valoriser le bien par des travaux et d’ajuster plus facilement sa stratégie (colocation, location saisonnière, division d’immeuble, etc.).
Exemple : à Asnières (92), un deux-pièces ancien de 36,96 m² après rénovation, décote et ameublement, offre un rendement net supérieur à un bien neuf équivalent, malgré des frais de notaire plus élevés.
Les clés d’un investissement réussi dans l’ancien
- Maîtriser sa capacité d’emprunt et anticiper les frais annexes (notaire, agence, travaux).
- S’appuyer sur un chasseur immobilier expérimenté pour limiter les risques liés à l’acquisition.
- Structurer sa stratégie de location (longue durée, colocation, saisonnier) en fonction de son appétence au risque et de sa disponibilité pour la gestion.
Capacité d’emprunt et stratégie différenciée
Les banques prennent en compte 70% des loyers dans le calcul du taux d’endettement. L’autofinancement devient possible si le rendement brut dépasse 6,5 à 7,5% selon la durée du prêt et le montant emprunté. Chaque projet s’ajuste à la situation personnelle de l’investisseur : profil, budget, objectif de rendement.
- Petit studio ou deux-pièces : budget plus restreint, rendement sécurisé, une seule rotation locative.
- Grande colocation : rendement supérieur, gestion plus active, plusieurs locataires.
- Locaux commerciaux dédiés à la location saisonnière : rendement élevé mais réglementation fluctuante.
- Immeuble entier : mutualisation des risques, rendement optimisé mais ticket d’entrée élevé.
Simulation concrète : une colocation rénovée à Rouen
Un appartement T4 acheté, rénové et meublé pour 235 689€, loué en colocation à 1 480€ mensuels, génère un rendement net supérieur à 6,7% après déduction des charges. La clé : maîtrise du budget d’acquisition, anticipation des travaux et gestion rigoureuse.
Définir sa stratégie d’investissement immobilier : quels choix en 2021 ?
La location meublée classique permet de sécuriser la revente et d’éviter les risques liés à l’exploitant. Le neuf sécurise, l’ancien maximise le rendement. La SCPI internationale élargit l’horizon et simplifie la gestion. L’effet de levier du crédit et l’amortissement différé sont des alliés puissants pour limiter l’imposition à long terme. S’entourer de professionnels aguerris, notamment pour la gestion comptable, n’est pas un luxe mais une nécessité.
Investir en LMNP dans de l’ancien, bonne ou mauvaise idée ?
Il existe une multitude de façons d’investir de l’argent afin d’assurer son futur. Parmi les différents moyens d’investir confortablement dans des biens immobiliers d’occasions, l’investissement lmnp reste l’une des meilleures méthodes.
Bien que le fait d’investir dans l’immobilier à partir de LMNP n’est pas aussi facile, cet investissement permet de réaliser de très jolis profits à condition de s’y investir dedans à 100%. Et pour cela, nous vous conseillerons fortement de vous faire accompagner par des experts dans l’investissement lmnp.
Ces experts peuvent prendre différentes formes. Néanmoins, pour une meilleure gestion de vos patrimoines immobiliers et pour une meilleure optimisation de vos revenus LMNP, nous vous conseillons de vous rapprocher vers des experts spécialisés dans l’investissement LMNP.
Ces derniers vous permettront d’investir dans des biens immobiliers d’occasions qui auront assurément du potentiel dans les années à venir, mais encore vous permettront de pouvoir diversifier vos revenus à l’aide d’investissements LMNP dans des biens secondaires.
Par biens immobiliers secondaires, nous voulons parler par exemple des EHPAD. Pour rappel, l’investissement LMNP ne permet pas d’investir dans des biens commerciaux, donc il faut bien lire entre les lignes. Les experts dans l’investissement LMNP vous permettront donc d’investir également dans les EHPAD.
Comme pour l’investissement LMNP dans des biens immobiliers d’occasion, vous pourrez être accompagné par un gestionnaire d’ehpad. Ce dernier vous accompagnera tout le long de votre chemin afin d’optimiser vos revenus.
En bref, même si l’investissement immobilier en LMNP est limité par des biens immobiliers déjà existants et non commerciaux, il reste un excellent moyen de pouvoir récolter de beaux revenus tout en ayant la possibilité de diversifier vos gains.
D’ailleurs, vous pourrez également investir en LMNP à plusieurs. Cela apporte plus de souplesse dans les investissements que vous ferez sans oublier que vous pourrez limiter les risques de pertes financières en cas de loyer impayé, ou à cause d’un incident dans un des biens immobiliers que vous avez acquis à l’aide d’un investissement LMNP.
Donc, pour vous permettre de maximiser vos revenus, et de vivre confortablement dans un futur plus ou moins proche, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert afin de vous aider dans vos futures acquisitions de biens immobiliers. Grâce à de beaux placements et à un peu d’aide, vous pourrez réellement vivre tel un roi sans avoir eu besoin de débourser trop d’argent.
