DÉFINITION ET MODALITÉS DU CONTRAT DE LOCATION
Un bail représente un engagement contractuel où le propriétaire, appelé locateur, confie à un locataire le droit d’utiliser un bien, qu’il soit mobilier ou immobilier, moyennant le versement d’un loyer sur une période fixée à l’avance.
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Ce panorama s’intéresse au droit commun. Le bail peut concerner un local commercial, un usage civil ou professionnel (comme la location d’un cabinet d’avocat). Les contrats de location de logements sont majoritairement régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Le droit commun du bail est inscrit dans le Code civil, notamment aux articles 1708 à 1710, puis organisé de l’article 1713 à 1751.
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Pour certains types de baux, un contrat écrit et signé entre locataire et propriétaire s’impose.
I. DÉFINITION ET SOURCES DE CRÉDIT-BAIL
Définition : L’article 1709 du Code civil pose le principe : « La location de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix, l’autre s’obligeant à le lui payer. »
Le bail a pour objectif de confier temporairement l’usage d’un bien, dans des conditions strictes. Trois éléments sont donc indispensables : la chose, la durée, le prix.
Le contrat se tisse entre deux parties : le locateur (propriétaire) et le locataire. Si l’objet du bail n’est pas matériel (par exemple, un droit de propriété intellectuelle), on parlera alors de licence, de concession, ou de gérance, selon la nature du droit transmis.
Qualification
Ce type de contrat confère principalement un droit personnel, sauf exceptions légales permettant de transmettre un droit réel (comme les baux emphytéotiques, très longue durée, ou baux à construction et réhabilitation), qui donnent au preneur une forme de propriété temporaire. Ces baux spéciaux échappent au droit commun.
La question s’est posée de savoir si certains baux, en marge de la loi, pouvaient être assimilés à des droits réels (exemple : baux ruraux très protecteurs pour le locataire, proches d’une quasi-perpétuité). La jurisprudence refuse cette assimilation, afin de ne pas détourner la nature même du bail.
Le contrat de location reste l’illustration de l’acte d’administration, ce qui empêche toute requalification. Ce refus trouve son origine dans la volonté du législateur de contrôler rigoureusement les modalités de ces engagements.
Le droit de jouir d’un bien s’arrête là où commencent les limites posées par la loi ou le contrat. Si la jouissance est trop réduite, on sort du cadre du bail. Par exemple, un accord confiant à un webmaster la seule surveillance d’un site internet n’a pas été reconnu comme un bail (Cass. com., 11 novembre 2005). Idem pour un professeur ayant accès à une piscine dans un centre de thalassothérapie : l’accès dépendant du centre, il ne s’agit pas d’un bail (Civ. 3 janvier 2006).
Le bail suppose aussi un prix : c’est un contrat onéreux. À défaut, il s’agit alors d’un prêt. Le loyer est en principe une somme d’argent, mais quelques exceptions existent, notamment en matière rurale où le prix peut être fixé sur une part de récolte. La jurisprudence admet que le loyer ne soit pas systématiquement une somme d’argent, mais il doit rester clairement identifiable.
Sources :
La matière du bail s’appuie principalement sur les articles 1713 à 1778 du Code civil. À côté du droit commun, les textes spéciaux se sont multipliés.
L’ensemble de ces lois spéciales vise à garantir au locataire une stabilité de jouissance, pour des motifs économiques et sociaux.
Voici les principaux régimes :
- Bail d’habitation : L’équilibre recherché entre droits du locataire (accès au logement) et prérogatives du propriétaire s’est souvent traduit par une protection renforcée du locataire. Après la Seconde Guerre mondiale, la loi du 1er septembre 1948 a instauré des règles très favorables aux locataires, parfois au détriment des propriétaires : loyers bloqués, impossibilité d’indexer, ce qui a abouti à l’impossibilité d’entretenir les bâtiments et à la création de véritables rentes de situation. Depuis, plusieurs réformes se sont succédé, oscillant entre protection du locataire (loi Quillot de 1982), assouplissement pour le bailleur (loi Méhaignerie de 1986) puis retour à un équilibre par la loi Mermaz de 1989, régulièrement modifiée. La convention européenne des droits de l’homme est venue aussi influencer la législation, notamment sur la protection de la vie privée (article 8).
- Bail commercial : Régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, il s’adresse aux exploitants de fonds artisanaux ou commerciaux. Ce bail assure une grande stabilité au locataire, liée à la valeur de la clientèle et à l’emplacement. Le droit au renouvellement est puissant : pour écarter le locataire, le propriétaire doit verser une indemnité dite d’éviction. Le statut des baux commerciaux est complexe, fondé sur une présomption de protection du locataire, mais il n’est pas intégralement impératif.
- Bail professionnel : Il concerne les titulaires de professions libérales disposant d’une clientèle civile. La loi du 23 décembre 1986 (article 57A) impose une durée minimale de 6 ans, sans droit automatique au renouvellement. Ce statut moins protecteur laisse la possibilité aux parties de soumettre leur contrat au régime des baux commerciaux, mais la jurisprudence veille à ce que ce choix reste encadré (Civ, 3 novembre 2001 ; Assemblée plénière 2002).
- Bail rural : L’article L411-1 et suivants du code rural encadrent ces contrats depuis 1945, dans une logique de grande stabilité pour l’exploitant. La protection du fermier est telle que certains parlent d’un bail « éternel » ; le paysan devient presque propriétaire d’usage. Le Code civil n’a qu’une influence marginale sur ces contrats.
II. Formation du bail
Un bail peut être précédé d’un accord préliminaire, à l’instar des promesses de vente. En règle générale, une promesse synallagmatique de bail vaut bail, sauf si une condition suspensive clairement exprimée est prévue. À noter : le pacte de préférence sur un contrat de location n’est pas automatiquement exécutoire (Cass. 10 juillet 2002).
Paragraphe 1 : Règles de fond
A/ Objet du bail
1. La chose
Comme pour la vente, un bail peut porter sur tout bien (corporel ou incorporel), conformément à l’article 1713 du Code civil. Il n’est pas nécessaire que le bailleur soit propriétaire pour louer le bien : un locataire peut même sous-louer, mais cette sous-location n’aura d’effet qu’entre parties, sans opposabilité au véritable propriétaire, qui pourra faire expulser le sous-locataire. Le locataire, pour sa part, doit garantir une jouissance paisible à son propre locataire.
La théorie de l’apparence s’applique, mais dans des limites strictes : seule une erreur commune et invincible du preneur pourra permettre de maintenir le bail face au véritable propriétaire.
En cas de perte accidentelle du bien loué (article 1722 du Code civil), le contrat prend automatiquement fin. Cette disparition peut résulter d’un fait matériel ou juridique (exemple : un brevet qui tombe dans le domaine public). Si la perte est partielle, le locataire peut demander soit la résiliation, soit une réduction de loyer.
2. Le prix
Le montant du loyer, à l’instar du prix de vente, doit être déterminé ou du moins déterminable, même si aucun texte ne l’impose explicitement. Les parties disposent d’une grande liberté, y compris dans les baux commerciaux et professionnels, mais l’encadrement du premier loyer est rapproché de celui des baux d’habitation et ruraux. Les révisions et renouvellements, quant à eux, sont strictement encadrés (loi de 1989 pour l’habitation, absence de révision pour les prolongations). Les clauses d’indexation sont acceptées, à condition de se référer à un indice en lien avec l’activité ou la nature du contrat (coût de la construction, par exemple).
B/ Durée du bail
La durée fait partie intégrante du bail. Selon l’article 1709, la location repose toujours sur une période fixée à l’avance, parfois très longue, mais jamais perpétuelle. Le Code civil et les lois spéciales ont pour objectif de garantir la stabilité de l’occupation.
1. Fixer la durée
En droit commun, la durée du bail est librement fixée par les parties, mais la loi impose des durées minimales selon la nature du bail :
- 3 ans pour les locations de logements,
- 9 ans pour les baux ruraux et commerciaux,
- 6 ans pour les baux professionnels.
Le droit commun distingue les baux à durée déterminée et ceux à durée indéterminée (articles 1736 à 1740 du Code civil).
, Le bail à durée indéterminée, aussi appelé bail sans écrit (article 1736), permet à chaque partie de mettre fin au contrat avec un préavis conforme aux usages. Un bail à durée indéterminée n’est pas frappé de nullité absolue, mais la jurisprudence reste vigilante, notamment dans les cas de contrats complexes ou évolutifs qui, par leur nature, n’auraient jamais de terme précis (voir l’arrêt du 3 janvier 1989 sur les équipements évolutifs).
, Le bail à durée déterminée, lui, doit être formalisé par écrit (article 1737). Il prend fin à l’échéance convenue, sans formalités.
Si le locataire reste dans les lieux avec l’accord du propriétaire après la fin du bail, on parle de renouvellement exprès : un nouveau contrat de location naît, dont les termes peuvent être modifiés (Assemblée plénière, 7 mai 2004). Si la reconduction est tacite, le contrat devient à durée indéterminée (article 1738).
Ce détail a son importance, notamment pour les garanties : celles-ci ne se prolongent pas automatiquement (article 1740). Les régimes spéciaux prévoient un préavis obligatoire pour la résiliation, par exemple six mois pour le propriétaire dans un bail résidentiel, trois mois (ou un mois en cas de mutation professionnelle) pour le locataire. En matière commerciale, le délai est aussi de six mois.
Dans toutes ces lois, le congé donné par le propriétaire n’est permis que dans certaines circonstances ou à certaines périodes. Si le locataire reste sans droit ni titre après le terme, il devient occupant sans titre, passible d’expulsion et d’indemnité d’occupation, souvent supérieure au loyer initial.
2. Stabilité de l’occupation
Le droit commun tend à garantir la stabilité du locataire.
L’article 1743 du Code civil prévoit qu’en cas de vente du bien loué, le nouvel acquéreur doit respecter le bail existant s’il est réel ou si sa date est certaine. Cela vise à éviter les fraudes, notamment les contrats antidatés. Il suffit que l’acheteur ait connaissance du bail pour que celui-ci lui soit opposable, principe valable aussi pour les baux commerciaux.
Concernant les logements, le propriétaire-vendeur peut donner congé, mais seulement à l’issue d’une période fixée par la loi (généralement trois ans), avec un droit de préemption pour le locataire. Le transfert du contrat ne joue que pour l’avenir : les dettes locatives restent dues à l’ancien propriétaire, le nouvel acquéreur ne pouvant réclamer les loyers antérieurs. Les accessoires suivent le contrat, comme la résiliation (article 1615 du Code civil), point clarifié par une décision de la session plénière du 6 décembre 2004.
En cas de décès d’une partie, le bail ne s’éteint pas, sauf stipulation contraire. Il intègre alors la succession. Par exception, l’article 1742 du Code civil et des textes spéciaux prévoient que le contrat peut s’éteindre, notamment en l’absence d’héritier ou de bénéficiaire désigné.
Les textes spéciaux accordent au locataire un droit au renouvellement du bail, qui ne peut être écarté que dans des cas précis prévus par la loi. Ainsi, la Cour de cassation (arrêt du 27 février 1991) a jugé que le droit de proroger un bail industriel ne portait pas atteinte aux droits fondamentaux, le droit commercial assurant un équilibre global. Le 18 mai 2005, la Cour est revenue sur la question du renouvellement, notamment sur la condition d’inscription au registre du commerce pour le locataire, condition qui ouvre une porte étroite au propriétaire pour écarter le renouvellement.
Paragraphe 2 : Les règles de forme
Le bail est en principe un contrat consensuel (article 1714 du Code civil), mais certains régimes spéciaux exigent des formes précises. Les articles 1715 et 1716 du Code civil prévoient des modalités différentes de celles posées par l’article 1341 pour d’autres types de contrats.
La frontière, parfois ténue, entre bail, prêt, concession ou simple autorisation d’occupation, façonne la pratique du droit immobilier. Le bail, quant à lui, reste le pilier central de la transmission temporaire d’un bien : un équilibre mouvant entre liberté contractuelle, protection du plus faible et exigences économiques. La prochaine fois que vous signerez un contrat de location, gardez à l’esprit cette mécanique subtile qui, derrière chaque clause, dessine les contours d’un rapport de force jamais figé.
