Le statut SAP intrigue, mais il n’est qu’une facette parmi d’autres de la location meublée. Derrière ce sigle, une fiscalité qui ressemble à s’y méprendre à celle du LMNP, à une nuance près : le traitement des déficits, bien plus favorable ici.
Quel est le statut LMP ?
Si vous avez déjà parcouru notre analyse sur le PNMN, l’explication vous semblera familière. Le statut LMP s’appuie sur l’article 155 IV-2 du Code général des impôts. Pour y prétendre, la location meublée doit véritablement s’exercer comme une activité professionnelle, avec trois conditions réunies :
Voici les critères à respecter :
- Des recettes locatives supérieures à 23 000 € ;
- Des revenus issus de la location qui dépassent la moitié des revenus du foyer fiscal.
Jusqu’à la loi de finances 2020, l’inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS) figurait comme exigence supplémentaire. Cette obligation a disparu.
Dès qu’une de ces conditions fait défaut, le propriétaire bascule vers le statut de loueur non professionnel.
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Comment investir dans le LMP ?
Comme pour le LMNP, il s’agit d’acquérir un bien dans une résidence de services et de le louer meublé. Mais comment optimiser ce type d’investissement ? Plusieurs modes de détention s’offrent à vous, chacun avec ses spécificités :
- En direct : Ce choix privilégie la simplicité. Vous gérez vous-même la location meublée et profitez de la fiscalité LMP. Pratique pour un premier bien, mais la gestion peut vite se complexifier avec plusieurs lots à suivre.
- Société par actions simplifiée (SAS) : La location meublée dans une SAS n’est pas adaptée. Cette structure, considérée comme commerciale, entraîne un passage à l’impôt sur les sociétés (IS). Résultat : la fiscalité LMP est perdue, les déficits ne s’imputent plus sur le revenu global, et vous risquez la double imposition en cas de distribution.
- Société civile immobilière (SCI) : En théorie, la SCI familiale, sous conditions, peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR). Les associés doivent être parents en ligne directe, conjoints ou partenaires de PACS, et la SCI doit se consacrer uniquement à l’activité commerciale. Les revenus sont alors imposés entre les mains des associés, selon les règles des BIC.
- EURL ou entreprise individuelle : Ces formes offrent une application sans restriction de la fiscalité LMP. Reste à arbitrer selon votre situation : transmission, gestion, sécurité sociale… chaque statut a ses forces et ses limites.
- Société en nom collectif (SNC) : Cette structure permet aussi de bénéficier des avantages du LMP, notamment sur le plan fiscal. Attention, toutefois : les associés deviennent commerçants et sont donc redevables des cotisations sociales, ce qui peut être incompatible avec certaines professions réglementées ou la fonction publique.
Note de la CGP
Choisir la bonne structure pour louer en meublé n’a rien d’anodin. Les conseils avisés d’un CGP s’avèrent souvent précieux pour démêler les implications juridiques et fiscales de chaque option.
Le sort des déficits et de l’amortissement en LMP
Le statut LMP offre la possibilité de déduire les déficits issus de votre activité de location meublée directement du revenu global, non seulement pour l’année en cours mais aussi sur les six suivantes, sans plafond, sauf si ce déficit provient de l’amortissement.
Ce point fait toute la différence avec le LMNP, où le déficit ne s’impute que sur les revenus tirés d’autres locations non professionnelles relevant des BIC.
Depuis le 1er janvier 2009, les déficits constatés avant l’acquisition ou la livraison du bien peuvent aussi s’imputer sur le revenu global.
La répartition de certaines charges, par exemple, se fait à parts égales (un tiers chaque année) durant les trois premières années. Mais l’investisseur doit conserver le statut LMP sur toute cette période pour en profiter.
Si le statut LMP est perdu, même temporairement, ce mécanisme d’imputation s’arrête définitivement, même si le statut est récupéré par la suite.
L’amortissement d’un bien meublé fonctionne ici comme pour le LMNP : il correspond à la dépréciation annuelle du bien, liée à l’usure et au temps qui passe.
Ce montant vient diminuer le revenu locatif après retraitement des charges déductibles. En revanche, l’amortissement ne peut jamais créer un déficit global.
Lorsque l’amortissement excède le revenu, la fraction non utilisée est reportable sans limite de temps.
Les avantages du statut LMP
Voici ce que le statut LMP permet :
- Stabilité et sécurité des baux commerciaux ;
- Amortissement du bien, ce qui réduit la base imposable des revenus locatifs ;
- Déduction possible d’autres revenus, et allégement de la base IFI ;
- Option pour la TVA sur certains biens éligibles.
Les inconvénients du LMP
Attention toutefois à certains points de vigilance :
- Conditions d’accès strictes : recettes locatives supérieures à 23 000 €, et ces revenus doivent dépasser les autres revenus du foyer ;
- Risque d’inoccupation : même avec plusieurs biens, le risque de vacance locative demeure.
Le statut LMP séduit par ses atouts fiscaux et patrimoniaux, mais il impose une rigueur de gestion et un suivi attentif des seuils à respecter. Ceux qui s’y frottent découvrent vite que la réussite ne tient pas qu’à la fiscalité, mais à la capacité de piloter son investissement sur la durée.
