Quel est le rapport entre SCPI et SCI ?

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SCPI et IBS sont très proches et très éloignés . Nous essaierons de supprimer les différences fondamentales entre les deux types d’actifs. Dans les deux cas, il s’agit en effet d’un investissement immobilier, ou plutôt d’un instrument d’investissement immobilier.

SCPI

La société civile pour l’investissement immobilier est un produit d’investissement. Le fonctionnement de l’IPC est assez simple. Il y a plus d’une centaine de SCPI sur le marché. Une société de gestion gère une part immobilière professionnelle, reçoit des loyers et la rembourse aux résidents qui sont investisseurs. La société de gestion s’occupe de collecter des fonds pour les investisseurs, d’acheter des biens immobiliers, de trouver des locataires, de gérer le travail, de payer des impôts (tels que l’impôt foncier) et enfin de revendre la propriété. SCPI est donc un investissement pur dans le SCI .

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Les avantages d’investir dans SCPI sont nombreux, tels que la mise en commun du risque locatif (de nombreux locataires différents), la rentabilité (environ 5% net), la flexibilité ou la revente . Il existe plusieurs types d’IPC (capital fixe, capital variable). Pour investir dans l’IPAC, un investisseur peut contracter des prêts en utilisant les liquidités qui lui sont associées, utiliser l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie ou investir dans le cadre d’un démembrement temporaire de biens.

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D’ un point de vue fiscal, l’IPC est assujettie au revenu de base dans le cadre d’un investissement en espèces ou en prêts. Dans le domaine de l’assurance, c’est l’impôt de l’assurance-vie qui s’applique.

Le SCI

Lasociété civile immobilière est une « société civile ». Par nature il doit donc être civilisé et non à des fins commerciales. Surtout, le SCI est un instrument énorme pour le transfert d’actifs . Le principe est simple : utiliser un SCI pour acheter une ou plusieurs propriétés entre plusieurs personnes pour en bénéficier ou permettre le partage familial. Une fois le SCI fondé, les associés le forment et possèdent ensuite des actions dans la société.

Ces actions sont proportionnelles au montant de leur participation au SCI. Par conséquent, lors de l’achat du ou des biens, c’est une entité juridique (SCI) qui acquiert le bien. Du point de vue fiscal, il y a deux options.

IBS et impôt sur le revenu (IR)

Le RI est basé sur la fiscalité, qui est appliquée à un IBS. Il y aura alors une transparence de la fiscalité , car les partenaires réalisent leur propre rendement sur les revenus immobiliers générés par le SCI.

Fiscalité avec IR présente des avantages indéniables :

  • Les frais peuvent être déduits lors de la déclaration au régime réel. L’avantage du terrain à recouvrer est donc moindre des coûts.
  • Si un gain immobilier est réalisé, il est déductible de l’assiette fiscale du partenaire (la limite de 10 700€ s’applique).
  • Possibilité de choisir des micro-terres si le revenu gagné est inférieur à 15 000€ par an.

La fiscalité de l’IR présente également des inconvénients :

  • Les loyers sont imposés directement aux partenaires
  • Il n’est pas possible d’avoir comme activité principale de location meublée ou dans le cadre d’un bail commercial. Il y a un risque que le SII soit mis en œuvre dans les activités commerciales, avec les limites qui y sont associées.
  • Le système des gains en capital s’applique aux actionnaires de SCI.

SCI et impôt sur les sociétés (IS)

Une forme légèrement moins commune que l’IBS dans le NPA, ICS à IS également possible. Tous les revenus de la société sont alors imposés sur l’impôt sur le revenu des sociétés. L’ une des différences fondamentales est que si un IBS a choisi l’ISIS, cette décision est irrévocable (alors que le contraire est possible).

La fiscalité à l’IS présente des avantages :

  • Les réserves générées par le SCI ne sont imposées qu’au niveau du SCI et non au niveau du partenaire, à moins qu’il n’y ait pas de distribution de dividendes.
  • Il est possible de radier des biens immobiliers (à l’exception des terrains) achetés dans un ICS à l’ISIS. En effet, un SCI à l’ISIS génère des revenus (bénéfices industriels et commerciaux).
  • Les frais de notaire et d’acquisition sont également déductibles, ce qui n’est pas le cas avec un SCI sur l’IR.
  • Le La rémunération du gestionnaire est déductible avant le calcul du bénéfice ou de la perte de l’entreprise.

La fiscalité à l’IS présente également des inconvénients :

  • Si une contribution est versée à SI dans le but d’obtenir des actions de l’ICS, les montants versés seront considérés comme une vente. Les frais d’inscription d’environ 5 % sont donc à la charge du partenaire. Dans le cas de la création d’une entreprise transparente, il existe une exonération des frais d’enregistrement.
  • Dans le cas de la revente, le SCI de l’ISIS est lourdement imposé sur les plus-values allant jusqu’à 28 %. Contrairement à l’IR, l’amortissement réalisé est pris en compte en la retirant du prix d’achat et en la distinguant ensuite du prix de vente. Les écarts peuvent donc être assez importants. Il n’y a pas de compensation, comme c’est le cas pour l’imposition des bénéfices fonciers conventionnels, qui sont exonérés après un certain laps de temps.
  • Aucune déductibilité de Taux de prêt pour un partenaire empruntant de son côté pour financer un achat d’ICS auprès de l’ISIS.

IBS et SCPI sont deux choses complètement différentes . L’ICS exige beaucoup plus de gestion et peut constituer un très bon patrimoine. SCPI est un produit d’investissement pur conçu pour générer immédiatement un revenu, une maturité ou un capital supplémentaire. Dans les deux cas, les conseils de spécialistes sont communs.

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