Rien qu’en Ile-de-France, plus de 177 000 logements du parc privé sont considérés comme indignes pour leur zone microscopique. Pour prévenir les abus, la loi protège les locataires en situation d’extrême précarité.
Quelle est la superficie minimale ?
Le décret du 30 janvier 2002 fixe la règle : une pièce principale doit afficher au moins 9 mètres carrés, avec un plafond d’au moins 2,20 mètres de hauteur. Impossible de contourner ce seuil pour un bail classique.
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Mais il y a une particularité : si la surface est inférieure à 9 m2 mais que le volume atteint ou dépasse 20 m3, la location reste tolérée. Certains studios atypiques passent ainsi entre les mailles du filet, mais ce cas reste rare.
Une mezzanine compte-t-elle comme surface en plus ?
Ce n’est pas automatique. Si la hauteur sous plafond, au-dessus comme en dessous de la mezzanine, ne dépasse pas 1,80 mètre, cet espace ne sera pas reconnu comme pièce de vie. Pour qu’elle soit prise en compte, il faudrait une hauteur sous plafond totale d’au moins 3,60 m, autant dire que peu d’appartements sont concernés.
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Le même raisonnement s’applique aux chambres mansardées : dès que la hauteur est inférieure à 1,80 m, ces mètres carrés disparaissent du calcul officiel.
Comment calcule-t-on la surface d’un logement ?
Avant de signer un bail pour un petit appartement, il vaut mieux savoir ce qui compte vraiment. Seule la surface au sol située entre murs et plafond entre dans le calcul de la surface habitable.
Autrement dit, impossible d’ajouter la surface d’un grenier non aménagé, d’une terrasse, d’un balcon ou d’un espace annexe comme une cave ou une véranda. Même chose pour les installations sur le palier : elles restent hors du calcul.
Qu’en est-il des locations de vacances ?
La réglementation change complètement pour les séjours temporaires. Le décret de 2002 ne s’applique pas aux locations saisonnières, mais cela ne signifie pas que tout est permis. Chaque municipalité impose ses propres règles sanitaires. A Paris, par exemple, la surface minimale requise est de 7 m2, et c’est une tendance que l’on retrouve dans de nombreuses villes françaises.
Autre point à connaître : pour classer un logement en « meublé de tourisme » auprès d’un label reconnu, la surface minimale passe à 12 m2. Les exigences deviennent donc plus strictes lorsqu’il s’agit d’obtenir un classement officiel.
Quels risques pour le propriétaire ?
En 2014, un tribunal a frappé fort : un bailleur ayant loué pendant quinze ans une chambre de bonne de seulement 1,56 m2 a été condamné à verser 10 000 euros à son ex-locataire au titre des loyers perçus, ainsi que 1 000 euros pour préjudice moral et 800 euros pour ses frais de réinstallation. Un cas qui a marqué les esprits.
Ceci dit, un local qui ne remplit pas les critères de l’habitat peut tout de même être proposé à la location, mais uniquement comme espace de stockage, à des particuliers ou à des professionnels. Il reste aussi la possibilité de vendre ce bien à un voisin du bâtiment, qui pourrait ainsi agrandir son propre logement en abattant une cloison.
Le décret de 2002 suffit-il à endiguer les abus ? Quelles solutions pourraient améliorer la situation ? Votre avis compte, partagez-le ici. Le débat ne fait que commencer.
