Un locataire signe, un bailleur encaisse, et tout de suite la question du dépôt de garantie s’invite à la fête : qui paie, comment, et surtout, quand le récupère-t-on ? Sur le papier, le mécanisme semble limpide. Mais dans le détail, les arcanes du dépôt de garantie réservent leur lot de subtilités, et d’embûches. On pose les bases, on clarifie, exemples à l’appui.
Le dépôt de garantie, souvent qualifié à tort de « caution », est versé par le locataire au propriétaire au moment de sceller le bail. Il sert de filet de sécurité pour le bailleur, couvrant loyers impayés ou dégâts éventuels. Attention à ne pas confondre le dépôt de garantie (somme versée) et la caution (personne qui se porte garante). L’ensemble est encadré à la lettre par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
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Les règles qui président au paiement et à la restitution du dépôt de garantie sont précises. Pour éviter les malentendus, et les conflits,, mieux vaut s’y pencher dès la signature du bail. Voici comment les choses se passent, étape par étape.
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Résumé
Pour s’y retrouver, voici les points à surveiller concernant le dépôt de garantie :
- Paiement à l’entrée dans les lieux
- Montant maximal du dépôt de garantie
- Procédure de versement
- Restitution du dépôt de garantie
- Délai de restitution
- Motifs de retenue
- Calcul des retenues
- Postes pouvant donner lieu à retenue
- Dépôt de garantie et assurance loyer impayé
- Gestion des charges après départ du locataire
- Exemples concrets de retenues sur dépôt de garantie
- Situations particulières de gestion du dépôt de garantie
- Vente du bien
- Changement de gestionnaire ou d’agence
- Départ ou séparation d’un colocataire
Paiement à l’entrée dans les locaux
Montant maximal du dépôt de garantie
Le montant que le bailleur peut demander dépend du type de location :
- Location vide : un mois de loyer hors charges
- Location meublée : deux mois de loyer hors charges
Le dépôt de garantie n’est pas systématique : le propriétaire n’a aucune obligation d’en exiger un. Par ailleurs, impossible pour lui de réclamer plus de deux mois de loyer en avance au locataire, sous peine de perdre le droit à ce dépôt.
Procédure de versement
Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail, en même temps voire avant la remise des clés. Le paiement par chèque reste la pratique la plus sûre. Mieux vaut éviter les virements proposés à la dernière minute, faute de preuve tangible du transfert de fonds.
Le bailleur n’a aucune obligation de placer le dépôt de garantie sur un compte spécifique ou bloqué. Il peut donc le gérer librement, dans le respect du contrat.
Restitution du dépôt de garantie
Délai de restitution
La loi ALUR est venue clarifier les délais selon la date de signature du bail :
- Bail signé ou renouvelé avant le 27 mars 2014 : deux mois après l’état des lieux de sortie
- Bail signé après le 27 mars 2014 : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, sinon deux mois
Un propriétaire qui tarde à rendre la somme s’expose à une pénalité de 10 % du dépôt de garantie par mois de retard entamé, en plus de possibles frais de procédure (article 700 du code de procédure civile). Et la jurisprudence ne manque pas de sanctionner les retards injustifiés.
« Une fois que j’ai obtenu un article 700 d’un montant égal à celui du principal (dépôt de garantie de restitution), le juge a voulu sanctionner le bailleur »
, Avocat de la SBLC (@SBLCavocat) 28 février 2018
Motifs de retenue
Le propriétaire ne peut retenir une partie du dépôt de garantie que pour des sommes réellement dues par le locataire :
- Travaux de remise en état du logement : par exemple, si des peintures ont été abîmées ou si un parquet est endommagé. Le bailleur doit alors justifier les montants retenus, sans obligation de réaliser immédiatement les travaux.
- Réparations locatives : il s’agit des petites réparations à la charge du locataire (joints à remplacer, fosse septique à vidanger, etc.), détaillées dans la liste des réparations locatives annexée au bail.
- Loyers impayés : notamment si le locataire décide, à tort, de déduire un dernier loyer du dépôt de garantie avant de quitter les lieux.
- Remise en état initiale : si des transformations ont été faites sans l’accord du propriétaire. Pour approfondir ce point, consultez la fiche dédiée sur la modification du logement par le locataire.
Contrairement à une idée répandue, il est tout à fait légal pour le bailleur de retenir un loyer impayé sur le dépôt de garantie, y compris le dernier, dès lors que la dette est avérée. L’article 22 de la loi de 1989 permet une déduction sur l’ensemble des sommes justifiées :
« Elle est restituée dans un délai maximal de deux mois, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes que le bailleur peut être amené à détenir à la place du locataire, pour autant qu’elles soient dûment justifiées. »
Calcul des retenues et notion d’usure
Avant de retenir une somme pour travaux, il faut distinguer la dégradation réelle de l’usure normale. Pas question de faire payer au locataire la vétusté naturelle du logement.
Il n’existe pas de grille officielle fixant l’usure, mais la logique s’impose : les peintures endommagées n’engagent pas la même responsabilité si l’occupant est resté un an ou dix ans. Certains professionnels utilisent une grille indicative pour évaluer la part de vétusté, mais la comparaison entre l’état d’entrée et de sortie demeure le critère central.
« Il est d’usage de fixer une durée moyenne pour chaque élément du logement, au-delà de laquelle la remise en état relève de l’usure normale et reste à la charge du bailleur. »
https://t.co/zTlJzqYHI4, Louis du Merle (@louisdumerle) 13 juin 2018
Les juges apprécient au cas par cas. Exemple : un locataire rend un appartement sept ans après son entrée, avec des peintures très abîmées alors qu’elles étaient en état moyen à l’origine ; le juge ne le tient responsable qu’à 30 % du coût des travaux. L’ancienneté joue, mais la dégradation réelle prime.
Pour justifier une retenue, un devis suffit : le bailleur n’a pas besoin de produire une facture acquittée. Même sans réaliser les travaux tout de suite, il peut retenir le montant correspondant.
Un point de vigilance : la retenue doit être proportionnelle au dommage. Si une seule tuile est cassée, seule la réparation de cette tuile pourra être déduite, pas la réfection de l’ensemble du mur.
« CA Metz, 31 mai 2018 : l’indemnisation du bailleur pour des dommages imputables au locataire n’est pas subordonnée à la réalisation effective des réparations. »
https://t.co/0ieVJSuhAs, Louis du Merle (@louisdumerle) 4 juin 2018
Postes pouvant donner lieu à retenue sur le dépôt de garantie
Après avoir calculé le montant à retenir, le propriétaire doit informer le locataire des motifs et des montants retenus, en joignant les devis et explications détaillées. Pour faciliter la démarche, il existe des modèles de courrier adaptés à chaque situation : dégradation, impayé, etc.
Dépôt de garantie et assurance loyer impayé
Certains bailleurs souscrivent une assurance loyer impayé, couvrant notamment les dégâts non pris en charge par le dépôt de garantie. Cette assurance, proposée par certains opérateurs comme Smartloc, prend le relais jusqu’à 10 000 € pour des dommages matériels que le locataire refuserait de régler malgré relance. Plus d’informations sur ce type de garantie sont disponibles sur leur site.
Gestion des charges après départ du locataire
En copropriété, le propriétaire doit parfois attendre la régularisation annuelle des charges pour solder le compte. Pour garantir le paiement d’un éventuel reliquat dû par le locataire, le bailleur est autorisé à conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie en attendant la clôture des comptes par le syndic.
Ce mécanisme, souvent mal compris, est pourtant prévu par la loi : le bailleur peut retenir une fraction du dépôt jusqu’à la régularisation définitive, puis restituer le solde dans le mois qui suit l’approbation des comptes. Les parties ont la possibilité de s’accorder pour solder immédiatement, sans attendre.
« Lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble collectif, le bailleur établit un état comptable provisoire et peut, lorsque cela est dûment justifié, conserver une réserve ne dépassant pas 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’ordre annuel des comptes du bâtiment. »
Article 22 de la loi du 6 juillet 1989
Gestion locative sans agence : assurance, quittances, indexation
La gestion directe d’un bien peut s’accompagner d’outils numériques permettant de générer assurances, quittances, indexations et autres démarches automatiquement. Certains services proposent un essai gratuit pour expérimenter ces solutions, et insèrent dans leurs baux des clauses permettant, par exemple, de renoncer à la retenue de 20 % lors de la régularisation des charges.
Exemples concrets de retenues sur le dépôt de garantie
La théorie, c’est une chose. Mais le contentieux autour du dépôt de garantie nourrit régulièrement la chronique judiciaire, tant le sujet cristallise les tensions entre locataires et propriétaires. On croise de tout dans les décisions de justice, parfois cocasses, souvent instructives :
- Retenue jugée abusive pour la taille de treize oliviers centenaires par un locataire
- Pose défaillante de papier peint : le locataire n’a pas à restituer le papier mais reste responsable d’une pose ratée
- Responsabilité limitée du locataire pour des peintures défraîchies après sept ans d’occupation
Situations particulières de gestion du dépôt de garantie
Vente du bien
En cas de vente, le bail passe automatiquement au nouveau propriétaire. Le locataire n’a aucune démarche à effectuer. Il appartient en revanche au vendeur de transmettre le dépôt de garantie à l’acquéreur, qui reprendra toutes les obligations liées au bail, notamment la restitution du dépôt à l’issue du contrat.
Le nouveau bailleur doit informer le locataire de ce changement, généralement en fournissant une copie de l’acte de vente et en précisant les nouvelles coordonnées pour le paiement du loyer.
Changement de gestionnaire ou d’agence
Si la gestion locative change de mains, par exemple, si le propriétaire reprend la gestion après avoir confié son bien à une agence,, le gestionnaire doit restituer le dépôt de garantie au bailleur. À l’inverse, si le bien passe en gestion chez une agence, le dépôt doit lui être transféré pour assurer le suivi des obligations jusqu’à la fin du bail.
Départ ou séparation d’un colocataire
En colocation, si l’un des signataires du bail quitte le logement, le dépôt de garantie reste bloqué jusqu’à la fin du contrat initial. Tant que les autres colocataires restent en place et qu’aucun avenant n’est signé pour officialiser un remplacement, le bailleur n’a pas à restituer de quote-part au partant.
Dans le cas d’un bail individuel en colocation, la règle change : le dépôt de garantie du locataire sortant doit alors lui être restitué à son départ.
Le dépôt de garantie, loin d’être un simple acompte, cristallise bien des enjeux à la fin d’une location. Entre subtilités juridiques, usages et interprétations, chaque situation raconte sa propre histoire. Au final, ce petit chèque de départ en dit long sur la confiance, ou la méfiance, qui lie locataire et propriétaire.
