Vous souhaitez acheter, gérer ou transmettre un bien immobilier à plusieurs, sans les contraintes de l’indivision ? La Société Civile Immobilière (SCI) est une solution souple, avantageuse et de plus en plus plébiscitée. En 2025, les démarches de création sont largement simplifiées, notamment grâce à la digitalisation et à l’accompagnement de plateformes comme Indy. Mais concrètement, qu’est-ce qu’une SCI ? Quels sont ses avantages ? Et surtout comment créer la vôtre ? On fait le point ensemble.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Définition
La SCI est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes (les associés) de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Chaque associé possède des parts sociales proportionnelles à son apport, qu’il soit en numéraire (argent) ou en nature (bien immobilier).
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Contrairement à l’indivision, la SCI offre un cadre juridique structuré, notamment grâce à la rédaction de statuts et à la nomination d’un gérant. Ce cadre facilite la gestion collective, la prise de décision, la transmission du patrimoine et même l’optimisation fiscale.
Bon à savoir : Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais les associés peuvent choisir l’impôt sur les sociétés (IS), selon leur stratégie.
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Les différents types de SCI
Selon votre projet, il existe plusieurs formes de SCI, chacune adaptée à des objectifs précis :
- SCI familiale : idéale pour gérer un bien en famille, faciliter sa transmission ou organiser une indivision successorale ;
- SCI de gestion ou de location : permet à plusieurs investisseurs d’acquérir un bien destiné à la location, dans un objectif de rentabilité ;
- SCI construction-vente : utilisée pour construire un bien immobilier dans le but de le revendre rapidement, souvent par des promoteurs ;
- SCI d’attribution : permet de construire ou d’acheter un bien, puis de répartir sa propriété entre les associés (par exemple, chacun son logement) ;
- SCI agricole : destinée à l’achat, la gestion ou la location de biens immobiliers à usage agricole ;
- SCI de jouissance à temps partagé : organise le droit d’usage d’un bien (souvent une résidence secondaire) entre plusieurs associés, selon un calendrier défini.
Comment créer sa SCI en 2025 ?
Bonne nouvelle : en 2025, créer une SCI est plus simple que jamais, notamment grâce aux démarches en ligne. Voici les principales étapes à suivre :
1. Rédiger les statuts
Les statuts déterminent les règles de fonctionnement de la SCI : répartition des parts, pouvoirs du gérant, modalités de prise de décision, durée de la société, etc. Ils peuvent être rédigés seul(e), avec un professionnel (notaire, avocat), ou via une plateforme juridique comme Indy.
2. Désigner un gérant
La nomination d’un gérant est obligatoire. Ce dernier peut être un associé ou une personne extérieure. Il est responsable de la gestion quotidienne de la SCI.
3. Constituer le capital social
Le capital social de la Société civile immobilière peut être fixe ou variable, en numéraire ou en nature. Aucun montant minimum n’est exigé par la loi, vous pouvez donc tout à fait démarrer avec 1 € symbolique.
4. Publier une annonce légale
Une fois les statuts signés, vous devez publier une annonce légale dans un journal habilité du département du siège social de votre SCI.
5. Immatriculer la SCI auprès de l’INPI
Depuis 2023, toutes les démarches d’immatriculation se font sur le guichet unique de l’INPI. Une fois votre dossier validé, votre SCI obtient un numéro SIRET et devient officiellement une personne morale.
La SCI reste une solution incontournable pour gérer un bien immobilier à plusieurs, en évitant les contraintes de l’indivision. En 2025, créer une Société civile immobilière n’a jamais été aussi simple grâce à la digitalisation des démarches.
