Bail et contrat de location : est-ce la même chose ?

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DÉFINITION ET MODALITÉS DU CONTRAT DE LOCATION

Un bail est un contrat en vertu duquel une partie appelée locateur transfère à une autre partie, le locataire, le droit d’utiliser des biens meubles ou immeubles pendant une période déterminée à compter du paiement du loyer.

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Nous allons traiter du droit coutumier ici. En fait, le bail peut être une zone commerciale (qui est une zone commerciale), un bail civil ou un bail professionnel (par exemple, la location d’un cabinet d’avocats). Les principaux contrats de location de biens immobiliers résidentiels sont essentiellement régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le droit coutumier du bail est énoncé dans le Code civil français, qui est énoncé dans la Articles 1708, 1709 et 1710 et est organisé dans les articles 1713 à 1751.

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Un contrat de location écrit et signé entre le locataire et le propriétaire peut être obligatoire selon le type de bail.

I. DÉFINITION ET SOURCES DE CRÉDIT-BAIL

Définition : L’article 1709 du Code civil prévoit : « La fixation des choses est un contrat dans lequel l’une des parties s’engage à payer l’autre chose pendant une certaine période et pour un certain prix, celle-ci est tenue de payer pour lui »

Le but du bail est de fournir temporairement et fastidieusement une chose pour son utilisation. Ces trois éléments sont obligatoires.

Il s’agit d’un locateur (ou locateur) qui conclut un contrat avec un locataire (ou locataire). Si le bien visé par le bail est incorporel ; s’il s’agit d’un droit de propriété industrielle, il s’agit d’une licence, s’il s’agit d’un droit de propriété intellectuelle, il s’agit d’une concession, et s’il s’agit d’une société, il s’agit d’une gestion de bail.

qualification

Ce contrat donne naissance à un droit personnel, à l’exception des exceptions légales qui donnent naissance à un véritable droit de propriété (baux emphytéotiques, 18 à 99 ans de construction et de réhabilitation) qui transmettent la propriété du preneur. Le but est de mettre en valeur la propriété, le loyer sera souvent périssateurs pour compenser ce développement. Ces baux ne sont pas régis par le droit normal.

Nous nous sommes ensuite demandé si certains baux en dehors de la loi ne pouvaient pas être considérés comme une dose assez élevée de réalité, ce qu’ils auraient pu générer (la publication des baux sur 12 ans), ainsi que pour les baux ruraux qui étaient couverts par un sont caractérisés par presque droit automatique à l’extension du bail, il s’agit d’un bail quasi-perpétuel. Une telle requalification n’est pas autorisée, notamment en tant qu’acte de disposition.

Le contrat de location est l’archétype de l’acte administratif (administration normale et fonctionnement), qui ne permet pas la requalification. Ce refus de jurisprudence explique elle – même du fait que la façon dangereuse de conclure ces baux a déjà été prise en compte par le législateur.

Les droits de plaisir dans la propriété sont nécessairement limités. Le propriétaire a usus et fructus est donc limité par hypothèse de jouissance, mais pour être toujours en présence d’un bail, il ne faut pas trop limiter la jouissance, si oui, il est disqualifié. Pour le contrat sécurisé dans un arrêt de la Chambre Com. Au 11 novembre 2005, il a été considéré qu’un tel accord n’était pas un contrat de location à deux fins : fournir à un site Web la supervision de ce site Web. A mi-chemin entre le bail et le dépôt, un contrat sans nom soumis à la loi normale, il est sui generis, notamment en raison de la restriction à l’action du coffre-fort. Civ le 3 janvier 2006, un Professeur adroot utilisant une piscine dans un centre de thalasso, ce contrat d’approvisionnement n’a pas été appelé baille, car l’accès dépendait du centre de thalasso.

Il exige également un prix, le bail est essentiellement coûteux. Sinon, utilisez un prêt. Le loyer doit-il nécessairement être une somme d’argent ? Oui, à de rares exceptions près : ex châle (bail rural), le prix peut être constitué d’une proportion de plantes. La jurisprudence elle-même permet de qualifier un contrat de location, bien que le loyer ne soit pas tout à fait une somme d’argent.

Sources :

Articles 1713 à 1778 du Code civil.

Multiplication du statut impératif.

Ces lois spéciales ont toutes une caractéristique commune pour assurer la stabilité de la jouissance pour des raisons économiques et sociales.

Le bail Habitation . Théoriquement, attention à assurer un équilibre entre les intérêts des locataires (logement pour tous), mais aussi ceux des propriétaires. Malheureusement, toutes les lois ont essayé de protéger les locataires aux dépens du propriétaire.

o Le premier à révéler cette tendance (Loi du 1er septembre 1948) après la Seconde Guerre mondiale, il fausse tentative de sécuriser un logement, est donc très favorable pour les locataires. Maintenant appliquée, c’est un désastre aujourd’hui. Comme les loyers ne peuvent pas être indexés, plus le temps est faible progresse. En fait, le propriétaire ne peut pas réparer le bâtiment, d’ailleurs, avec un bail de 1948, la sauvegarde de ce qu’une situation crée des pensions.

o 3 réformes en 7 ans. La législation est déterminée par l’idéologie. Quillot Act 1982 avantageux pour les souscripteurs, ce qui conduit à une déficience aggravée. Loi Meignerie de 1986, le renouvellement du bail disparaît, fixant librement le prix, favorable aux propriétaires. Mermaz Act de 1989 incorporant la loi de Quillot, puis modifiée en 1994 et 2000, bail est solennellement, loyer est encadré, rétablissement de la prolongation du bail,…

La Convention européenne des droits de l’homme modifie les termes du bail. En particulier, la Contenu de l’article 8, sur le droit à la vie privée.

Location commerciale , L145-1 et al. du Code de commerce. Il s’agit d’un contrat de location qui permet l’exploitation d’une clientèle artisanale ou commerciale. Le bail doit appartenir au locataire, puisque le gestionnaire du bail ne permet pas au locataire de bénéficier du fonds d’entreprise. L’objectif est d’assurer la stabilité du locataire en raison de sa situation géographique, dont dépend la durabilité de la clientèle. Dans ce contexte, le droit à la prolongation est beaucoup plus fort, et la seule façon de renouveler le locataire est de verser une indemnité d’expulsion forcée. Ce statut, fondé sur une présomption injuste de faiblesse, n’est accepté que partiellement en matière commerciale. L’état des baux commerciaux est assez lourd (complexe, mais en partie).

Crédit-bail professionnel. Titulaires d’un fonds libéral et d’une clientèle civile mobilisable. Loi du 23 décembre 1986, article 57A, qui stipule que « la durée minimale doit être de 6 ans, pas de droit à la prolongation ». Le statut moins complet et moins de protection est que les parties décident souvent que le contrat est soumis à la loi des baux. Toutefois, un tel bail ne permet pas de remplacer l’article 57A , Civ, 3 novembre 2001 . La jurisprudence de l’Assemblée générale de 2002 a décidé que le dépôt volontaire de baux commerciaux ne pouvait être abrogé, ce qui est totalement injustifié et toute liberté contractuelle serait perdue. Il est préférable de ne pas fournir un statut dans son ensemble, mais de Au cas par cas, continuez le statut qui nous intéresse.

Crédit-bail rural . Article L411-1 et sec. du code rural. Le statut remonte à 1945 et se caractérise par des faveurs très fortes pour le locataire. La stabilité est telle que les auteurs parlent de presque éternelle (en particulier la location). Cela ramène la distinction au droit absolu de propriété entre la propriété importante et l’agriculteur. Le paysan devient alors presque un propriétaire utile. Le Code civil ne s’applique presque pas aux contrats de location.

II. Formation du bail.

Le bail peut faire l’objet d’un accord préliminaire soumis au même système que les contrats préliminaires de vente. La règle est que la promesse de bail synallagmatique vaut un bail à moins que les parties n’aient eu l’intention d’établir une condition déterminante pour le bail. Le pacte préférentiel pour un contrat de location n’a pas pu être appliqué ; Cour de cassation le 10 juillet 2002 .

Paragraphe 1 : Règles de fond.

A/ Objet du bail.

1. Le truc.

Un contrat de location, tel qu’une vente, peut se rapporter à tout bien (corporel ou incorporel) ; Article 1713 du Code civil. En ce qui concerne la question, dans le cas de la location de la question d’autres, il n’y a pas de texte, mais dès que le bail ne transfère pas la propriété, le propriétaire n’a pas besoin d’être le propriétaire pour que le bail de la propriété soit bail (par exemple, dans le bail). Le bail des autres s’applique entre les parties, mais n’est pas exécutoire vis-à-vis du véritable propriétaire. Ce dernier peut donc agir par expulsion du sous-locataire. Le locataire a une mesure contractuelle à l’égard de son propriétaire, puisque l’obligation du locataire est l’obligation de jouir pacifiquement. Comme dans la vente, la théorie de l’apparence est acceptée (bien qu’elle soit très restrictive) elle ne sera constituée que de bonne foi avec une erreur commune et invincible du preneur. Le bail sera alors propriétaire effectif. En cas de perte accidentelle du bien loué (article 1722 du Code civil), le bail est résilié par la loi (en fait, il expire). La disparition peut être matérielle ou légale (brevet qui relève du domaine public). L’option reconnue au preneur en cas de perte partielle ; peut exiger la résiliation ou une réduction du loyer.

2. Le prix.

Tout comme la vente, le loyer doit être déterminé ou déterminable. Bien qu’il ne soit spécifié dans aucun texte. Comme pour les ventes, une exemption des contrats-cadres est permise ; arrêts de 1995 . Il est évidemment librement choisi par les parties.

Les baux commerciaux et les baux professionnels sont également conscients de la liberté contractuelle, mais l’établissement du premier loyer est très lié aux baux résidentiels (17B de la loi de 1989) et aux baux ruraux. En revanche, tous les baux spéciaux sont soumis à des conditions strictes pour réviser ou renouveler le bail (17C de 1989 pour les baux résidentiels, aucune réévaluation dans le cas d’une extension). Les clauses d’indexation ont été acceptées, alors il est nécessaire de choisir un indice lié soit à l’activité de l’une des parties, soit à l’un des éléments du contrat (indice des coûts de construction pour les baux immobiliers).

B/ Durée du bail.

C’ est l’essence même du bail. Article 1709 : « La louange des choses est un contrat en vertu duquel l’une des parties s’engage à payer l’autre chose pendant une certaine période et pour un certain prix, que celle-ci s’engage elle-même à le payer ». Un bail peut ne pas être éternel, mais sa durée peut être très longue. Le Code civil et les lois spéciales ont pour objet d’assurer la stabilité du plaisir à l’intérieur des murs.

1. Déterminer le prix.

En vertu du droit commun, les parties fixent la durée du bail libre. Une durée minimale du bail est obligatoire, sauf pour le locataire.

— 3 ans pour les baux résidentiels,

— 9 ans pour les baux ruraux et commerciaux,

— 6 ans pour les contrats professionnels.

Pour revenir au droit commun, il distingue deux catégories de baux, à durée déterminée et celle d’une durée indéterminée ; Articles 1736 à 1740 du Code civil.

— Le bail pour une durée indéterminée est appelé bail sans lettre ; article 1736 du Code civil. « Si le bail a été conclu sans écrit, l’une des parties ne peut accorder des vacances à l’autre qu’en observant le bail obtenu par l’utilisation de lieux de délais définis ». Un bail indéfini est un bail nul de nullité absolue. La jurisprudence sanctionnait la location d’équipements complexes (par exemple, téléphone ou matériel informatique), la Cour de cassation a eu la possibilité de condamner un contrat qui stipulait que le loyer devrait durer 15 ans, mais le contrat en cas de changement dans l’installation (c’est le même contrat), mais le contrat en question L’installation était très complexe et évolutive, de sorte qu’il a été mis à jour fréquemment, de sorte que le contrat serait éventuellement renouvelé avec n’importe quel changement afin qu’il ne prenne jamais fin. Arrêt du 3 janvier 1989 sur les baux (ne se termine qu’au décès du locataire ou de ses enfants), la jurisprudence reconnaît parfois la validité et parfois la nullité d’un tel contrat.

— Un bail à durée déterminée est un bail écrit  ; article 1737 du Code civil « Le bail prend fin à la fin de la durée déterminée s’il a été conclu par écrit sans qu’il soit nécessaire de donner un congé ».

o Si le locataire reste dans les locaux avec le consentement du propriétaire après l’expiration du contrat, le locataire sera un renouvellement explicite. Le bail renouvelé est un nouveau bail ; ace. Séance plénière, le 7 mai 2004 . Ce nouveau contrat, ses dispositions peut être modifiée, peut être effectuée dans les mêmes conditions que l’ancien contrat, notamment en ce qui concerne la durée du bail.

o Si l’accord est tacite, nous parlons de la prolongation du bail, il s’agit d’un nouveau contrat, mais il est considéré pour une durée indéterminée comme l’article 1738 du Code civil.

Cet élément est important en matière de sécurité, de sorte que la caution disparaît avec l’ancien contrat. Ceci est stipulé à l’article 1740 du Code civil. Les statuts spéciaux stipulent qu’une personne qui souhaite résilier le bail doit envoyer un congé à l’autre partie dans un délai minimum et obligatoire. Dans le cas des baux résidentiels, la période de préavis au propriétaire de six mois au cours desquels le locataire se voit accorder une période simple de trois mois ou d’un mois si le déménagement est dû à un changement d’emploi. Pour le bail commercial, l’annulation est de 6 mois pour tout le monde. Dans toutes les lois spéciales, le propriétaire ne peut accorder des vacances que pour certaines raisons ou certaines périodes. Si le locataire reste dans les locaux au-delà du délai opposé à l’accord du propriétaire, article 1739 du Code civil, le locataire devient collecteur sans droit ni titre, il sera expulsé et responsable d’une occupation (qui peut être supérieure au loyer : location dommages du propriétaire).

2. Stabilité du plaisir.

La common law a une exigence de stabilité.

La vente de la L’article 1743 du Code civil prévoyait la propriété louée, l’hypothèse de la vente légale « Si le propriétaire vend la chose louée, l’acheteur ne peut pas identifier l’agriculteur, le colon partiel ou le locataire qui a un bail réel ou dont la date est certaine. Cependant, il peut infiltrer le locataire de la propriété non rurale s’il a réservé ce droit par le bail, « le bail est opposable au nouveau propriétaire. Il s’agit d’éviter la fraude, y compris les contrats antidatés. Selon l’article 1743 du Code civil, la jurisprudence est satisfaite de la preuve que l’acheteur était au courant du bail. En ce qui concerne la vente de la chose jugée, le droit commun s’applique aux baux commerciaux.

Pour les baux résidentiels, la règle est perpétrée parce que les frais de vente du propriétaire peut donner. Cependant, les vacances ne peuvent avoir lieu qu’après 3 ans, avec le droit d’anticiper la vente. Ce contrat légal n’a lieu que pour l’avenir, nous devons donc distinguer avant et après la cession. En cas de dette locative contre le locataire, il restera de l’ancien, le nouveau propriétaire ne sera pas en mesure de négocier contre les anciens loyers contre le locataire. L’accessoire est soumis au contrat, y compris la résiliation (article 1615 du Code civil), mais il a pris la décision d’unesession plénière du 6 décembre 2004 pour clarifier ce point.

En cas de décès de l’une des parties, le bail ne sera pas résilié, de sorte qu’il tombera indivisible dans la succession, sauf indication contraire. Exceptionnellement, l’article 1742 du Code civil et le droit commun prévoient des lois spécifiques spécifiques Dispositions en cas de décès du locataire, afin d’éviter le transfert automatique aux héritiers, le bail expire en cas d’absence d’un bénéficiaire.

Les articles spéciaux ont accordé au locataire le droit de prolonger le contrat de location organisé en vertu des articles spéciaux, ce qui ne peut être défait que par certaines situations prévues par la loi. Arrêt du 27 février 1991  : La Cour de cassation a confirmé que le droit de proroger un bail industriel ne contredit pas les droits fondamentaux, étant donné que le droit commercial permet l’existence d’un juste équilibre. Et le 18 mai 2005 , non pas le droit de renouvellement a été contesté, mais une jurisprudence selon laquelle le droit de renouvellement est retiré par le preneur s’il n’est pas inscrit au registre des sociétés au moment de son renouvellement. La jurisprudence a priori sans fondement, qui est en fait l’une des rares portes de sortie pour le propriétaire.

Paragraphe 2 : Les règles de la forme.

Le contrat de location est amiable (article 1714 du Code civil), sauf dans les statuts spéciaux, puisqu’il doit être rédigé avec de nombreuses exigences formelles. Les articles 1715 et 1716 du Code civil diffèrent de l’article 1341 du Code civil.

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