Être propriétaire bailleur comporte de nombreuses responsabilités, mais aussi des avantages non négligeables. Il est essentiel de bien comprendre ses obligations légales envers le locataire ainsi que les droits dont on dispose en tant que propriétaire.
Qu’est-ce qu’un propriétaire bailleur ?
Il est important de bien définir les termes de « propriétaire » et de « bailleur ». Le propriétaire est la personne qui détient le bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou de tout autre type de logement. Le bailleur, quant à lui, est la personne qui loue ce bien à un locataire en signant un contrat de bail.
Lorsqu’on est à la fois propriétaire et bailleur, on parle alors de « propriétaire bailleur« . Cette double casquette implique un ensemble d’obligations et de droits bien spécifiques, qu’il est essentiel de connaître avant de se lancer dans la location de son bien.
Fournir un logement décent
Votre premier devoir en tant que propriétaire bailleur est de mettre à disposition de votre locataire un logement décent, c’est-à-dire conforme à certains critères de surface, de sécurité et de salubrité. Plus précisément, un logement décent doit :
- Avoir une surface minimale de 9 m², une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres et un volume habitable de 20 mètres cubes minimum, que la location soit vide ou meublée.
- Être exempt de tout risque pour la sécurité et la santé du locataire. Il doit offrir un éclairage naturel adéquat, une ventilation appropriée et des branchements aux réseaux essentiels.
- Être exempt d’animaux nuisibles et de parasites comme les termites.
- Respecter les normes de performance énergétique en vigueur depuis 2023.
- Être équipé des éléments de confort de base comme l’alimentation en eau, les réseaux d’évacuation, le système de chauffage, un coin cuisine et des sanitaires.
Si le logement loué ne répond pas à ces critères de décence, le locataire peut faire valoir ses droits et demander des réparations ou même une résiliation du bail.
Garantir la jouissance paisible du logement
Outre la décence du logement, le propriétaire bailleur doit également garantir à son locataire une jouissance paisible des lieux. Cela signifie qu’il doit non seulement s’abstenir de troubler lui-même la tranquillité du locataire. Il doit aussi le protéger contre les troubles causés par des tiers, qu’il s’agisse de voisins bruyants, de travaux, de vols, d’odeurs désagréables.
En cas de trouble de fait (causé par une ou plusieurs personnes) ou de trouble de droit (revendication par un tiers d’un droit sur l’immeuble loué), le propriétaire bailleur a l’obligation d’y remédier.
Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires
Avant de louer son bien, le propriétaire bailleur doit faire réaliser une série de diagnostics immobiliers obligatoires et en remettre les résultats au locataire. Il s’agit notamment :
- du diagnostic de performance énergétique (DPE)
- de l’état des risques naturels, miniers et technologiques
- du diagnostic amiante, plomb et électricité, selon les cas
Ces diagnostics ont pour but d’informer le locataire sur l’état du logement et les éventuels risques auxquels il pourrait être exposé.
Remettre tous les documents nécessaires
Le propriétaire bailleur doit, entre autres, remettre à son locataire une série de documents tels que :
- Le contrat de bail
- La notice d’information
- L’état des lieux d’entrée et de sortie
- L’attestation d’assurance habitation
- Les outils d’accès à la télévision et à Internet
- La grille de vétusté, le cas échéant
- Le règlement de copropriété, si le logement en fait partie
Ces documents ont pour but de clarifier les droits et devoirs de chacun dans le cadre de la location.
Assurer l’entretien et les réparations du logement
Pendant toute la durée du bail, le propriétaire bailleur a l’obligation d’effectuer les travaux d’entretien et de réparation nécessaires au bon état du logement :
- Les améliorations dans les parties communes ou privatives de l’immeuble
- Les travaux visant à maintenir le bon état du logement
- Les travaux d’amélioration de la performance énergétique
- Les réparations permettant de rendre le logement décent
- L’entretien de la toiture et des façades végétalisées
Avant d’entreprendre ces travaux, le propriétaire bailleur doit en informer son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Si la durée des travaux excède 21 jours, le loyer pourra être réduit en conséquence.
Choisir librement ses locataires
Le propriétaire bailleur a le droit de choisir ses locataires selon des critères objectifs, tels que leur situation professionnelle, leurs revenus ou leurs références. Il peut ainsi s’assurer de louer son bien à des personnes solvables et responsables.
Fixer librement le montant du loyer
En règle générale, le propriétaire bailleur est libre de fixer le loyer qu’il souhaite, sous réserve que le locataire soit d’accord pour le payer. Toutefois, dans certaines zones tendues, les loyers sont encadrés et soumis à des plafonds.
Être indemnisé en cas de litige
En cas de dégradation du bien ou de non-paiement du loyer, le propriétaire bailleur peut demander une indemnisation pour compenser les préjudices subis. Il peut notamment utiliser le dépôt de garantie versé par le locataire ou recourir à la justice.
Exiger un dépôt de garantie et une caution
Bien que non obligatoire, le propriétaire bailleur peut demander à son locataire de verser un dépôt de garantie et/ou de se faire cautionner par un tiers. Ces garanties financières servent à le protéger en cas de dommages ou d’impayés.
