Comment creer un SCPI ?

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SCPI se distingue dela société civile et de lasociété civile immobilière . En effet, la société civile est une forme sociale sans activité commerciale. La société civile immobilière est une société dont le but est la location ou la gestion de biens immobiliers. Civil Real Estate Investment Society (SCPI) vise à indemniser les investisseurs ou à réaliser des économies fiscales grâce à l’investissement.

Au niveau de l’organisation du SCPI, des conditions spécifiques ont été ajoutées par le législateur par rapport à d’autres sociétés. En effet, pour créer un SCPI, il faudra :

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  • avoir un capital social minimum de 760 000€ ,
  • obtenir l’approbation de l’Autorité des marchés financiers (AMF).
  • justifier une garantie bancaire approuvée par l’Autorité des marchés financiers,
  • l’ IPAC doit être géré par une société de gestion .

Dans cet article, LegalVision explique les avantages de la création d’un SCPI, les formalités à accomplir, ainsi que les différents types de SCPI .

Résumé :

I/ Pourquoi créer son SCPI ? Avantages et inconvénients II/ Comment créer un SCPI ? Les formalités à accomplir III/ Qu’est-ce que l’ICSP crée pour réduire ses impôts ? IV/ Qu’est-ce que le SCPI crée pour augmenter ses revenus ?

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I/ Pourquoi créer son SCPI ? Avantages et inconvénients

Pourquoi créer un SCPI ? En effet, il est possible de détenir un immeuble sans créer d’entreprise. Toutefois, la création d’une IPC présente un intérêt particulier pour les investisseurs.

A) Quelle est la valeur de créer une entreprise pour gérer son investissement immobilier ?

Il y a deux principaux avantages à tenir votre bâtiment sans créer d’entreprise :

  • Bénéficiez d’une saisie insaisissable du principal résidence en cas de dette de la société.
  • Bénéficiez d’une réduction de 30% de la valeur de votre bien en cas de responsabilité envers l’ IFI (impôt sur les biens immobiliers).

Cependant, vous ne recevrez pas ces avantages si vous possédez vos biens par l’intermédiaire d’une société civile. Néanmoins, l’objectif de la SCPI n’est pas de louer seul un immeuble. Le SCPI vous permettra d’acquérir un portefeuille composé de nombreux bâtiments. Ensuite, ces bâtiments seront loués à beaucoup de gens et vous serez en mesure de gagner de nombreux avantages.

B) Pourquoi est-il préférable de créer un ICCS plutôt qu’un ICS ?

En effet, il est important de connaître la différence entre la construction d’une société civile immobilière et une société civile d’investissement immobilier .

Tout d’abord, l’IBS n’est souvent pas géré par un professionnel. En outre, l’IBS se compose souvent d’un portefeuille de bâtiments beaucoup plus petit qu’un SCPI. Enfin, dans le SCI, les associés se connaissent souvent et sont impliqués dans la vie de la société.

Dans SCPI, l’entreprise est gérée par un professionnel . La société va acquérir un grand nombre de bâtiments. D’autre part, la plupart du temps les partenaires de SCPI ne connaissent pas les autres partenaires et simplement encaisser les loyers, sans vraiment participer à la vie de la société.

( C) Pourquoi est-il préférable de créer un SCPI plutôt qu’un OPCI ?

Nous avons récemment vu un nouvel acteur dans l’investissement immobilier sur le marché :OPCI .

L’Institution de Placement Collectif Immobilier se distingue de SCPI. En effet, SCPI est composé de 100% d’actifs immobiliers, tandis que OPCI contient entre 50 et 65 % d’actifs immobiliers. Le reste des actifs se compose d’actions, d’obligations ou de liquidités. L’avantage de l’OPCI réside donc dans une meilleure circulation des actions. Vous pourrez vendre vos actions beaucoup plus rapidement dans un OPCI que dans un SCPI. Ainsi, dans une SCPI, vous devrez attendre qu’un investisseur veuille acheter vos actions afin que vous puissiez sortir de l’entreprise.

Cependant, l’avantage de SCPI réside dans le fait qu’ils ont actuellement de meilleures performances en termes de performance que les OPCIS. Le rendement de l’IPC atteint des taux élevés. En effet, l’IPC non fiscal a une performance sur 15 ans de plus de 8% en retour.

II/ Comment créer un SCPI ? Les formalités à accomplir

Enfin, vous avez déterminé les raisons pour lesquelles vous souhaitez créer votre SCPI. Le problème, c’est que vous ne savez pas comment le créer. C’est pourquoi nous vous expliquerons en détail les formalités de création de votre SCPI. Ainsi, vous devrez d’abord préparer tous les documents nécessaires à la création de votre société civile d’investissement immobilier. Ensuite, vous pouvez écrire votre annonce de création légale , pour finalement déposer votre dossier complet au Registre.

A) La rédaction de l’annonce légale.

Annonce Les frais juridiques dépendront de votre ministère, du registre des annonces légales et du nombre de mots que vous y insérerez. En général, il vous en coûtera environ 118 euros , mais sachez que le prix peut être beaucoup plus élevé.

Les renseignements à remplir sont les suivants :

  • La date de signature des statuts.
  • Forme sociale.
  • Le montant du capital social, ainsi que le montant minimum et maximal du capital s’il est variable.
  • La dénomination sociale.
  • L’ adresse du siège social.
  • Le prénom et le nom de famille du gérant.
  • La durée de l’entreprise.

Une fois la publicité légale écrite, vous recevrez un certificat de publicité légale . Vous devrez le déposer au registre.

B) Déposer votre dossier au greffe.

Après avoir écrit le , il sera nécessaire de déposer votre fichier avec le registre approprié. Il s’agit du greffe du tribunal de commerce dans la juridiction duquel se trouve votre siège social. La plupart du temps, ce sera le registre de votre département. Un prix de 70,39€ devra être payé pour le traitement du dossier par le Greffe.

Les articles à déposer sont les suivants :

  • Une copie des statuts signés et datés.
  • L’ acte de nomination du gestionnaire.
  • Une preuve d’utilisation des locaux (bail, titre de propriété).
  • Une copie certifiée conforme de la carte d’identité du gestionnaire et des associés.
  • Une déclaration de non-condamnation et de filiation datée et signée par le gérant.
  • Un formulaire M0.
  • Le certificat de publication dans une revue de publicité légale.
  • Finalement, un pouvoir. Ce document sera exigé si vous avez effectué votre formalité par une société de formalités juridiques.

III/ Qu’est-ce que l’ICSP crée pour réduire ses impôts ?

Si vous voulez réduire le montant de vos impôts, la création d’un IPC fiscal pourrait être un moyen d’atteindre vos objectifs. Vous pouvez opter pour 3 formes différentes de SCPI : SCPI Malraux, SCPI Pinel et SCPI « déficit foncier ».

A) SCPI Malraux

SCPI Malraux est une société qui investit dans la maintenance et/ou la réparation de biens anciens et classifiés . Les biens immobiliers devront alors être loués exclusivement pour des particuliers . Cela vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Pour bénéficier du régime SCPI Malraux, les conditions suivantes doivent être remplies :

  • au moins 65 % de l’abonnement doit être alloué à des dépenses éligibles à la réduction d’impôt,
  • au moins 30% du montant de la souscription doit être alloué à l’acquisition d’immeubles.

Ensuite, une fois ces conditions remplies, la réduction d’impôt sera de 30%, sur la base de la part de l’investissement alloué aux travaux à réaliser.

Exemple : si vous investissez 10 000 euros au total, dont 6 500 euros sont affectés aux frais de rénovation, alors votre réduction d’impôt sera de : 6500*0,30 =1950€. La réduction d’impôt sera donc de 1.950 euros.

En tout état de cause, vous ne pourrez pas déduire plus de 30 000 euros de vos impôts grâce à ce système.

B) Pinel SCPI

SCPI Pinel est un SCPI qui investira dans l’acquisition denouveaux bâtiments ou rénovés. Ces bâtiments devront alors être loués à des fins résidentielles et non pour des activités professionnelles. Vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt.

Les réductions d’impôt dépendront de la durée pendant laquelle vous détenez vos titres. Ainsi, la taxe taux de réduction sera :

  • 12 % du montant investi pour une période de6 ans , jusqu’à 36 000 euros ;
  • 18 % du montant investi pour une période de9 ans , jusqu’à concurrence de 54 000 euros ;
  • 21% du montant investi pour une période de12 ans , jusqu’à concurrence de 63 000€.

Exemple : si vous détenez des actions de SCPI Pinel pendant 7 ans et que vous avez investi 24 000 euros, vous aurez droit à une déduction fiscale d’un montant de : 24000*0,12 = 2 880 €. Ainsi :

  • Si le montant total de votre taxe est de 5000 euros, vous ne paierez que le solde de 2120 euros .
  • Si le montant total de votre taxe est de 1000€, vous ne paierez pas d’impôt du tout. Toutefois, vous n’aurez pas droit à un crédit d’impôt . En d’autres termes, le service fiscal ne vous fera pas un chèque pour 1.880 euros.

C) Déficit foncier de l’IPAC

L’ objectif de l’IPC sur le déficit foncier est d’investir dans l’acquisition, l’entretien ou la réparation de bâtiments nus à des fins de location. Vous pouvez alors bénéficier d’une réduction du montant de l’impôt à payer grâce à un mécanisme que nous vous expliquerons.

Le déficit foncier est imputable à l’ensemble de vos revenus, sous réserve d’un plafond de 10 700 euros par an, et reporté de 10 ans.

Exemple : vous gagnez 20 000 euros hors taxes et charges. Si cette année votre déficit est de 11 000 euros, vous pouvez déduire de tous vos revenus seulement 10.700 euros. Ainsi, le taux d’imposition s’applique sur une base réduite, calculée comme suit : 20 000 – 10 700 = 9 300 euros .

IV/ Qu’est-ce que le SCPI crée pour augmenter ses revenus ?

Si vous voulez augmenter le montant de vos revenus, vous pouvez investir dans deux types de société civile d’investissement immobilier : le rendement SCPI ou le Capital Value SCPI. Contrairement à la impôt de l’IPAP, ceux du rendement et des gains en capital sont principalement destinés à la location à des fins commerciales, et non à la location résidentielle du logement.

A) Performance SCPI

Investissement de la société civile rendement immobilier vise à acquérir puis gérer l’immobilier. En d’autres termes, cette entreprise achètera des bâtiments et les louera ensuite à des professionnels. Le revenu de ces locations paiera les investisseurs.

Qu’ est-ce que la taxe sur les performances de SCPI ? Les performances de SCPI sont transparentes en matière fiscale si l’entreprise exerce une activité de location nue. Cela signifie simplement que vous ne paierez pas d’impôt sur les sociétés.

De plus, les revenus que vous percevez seront imposés en vertu de l’annexe de l’impôt progressif sur le revenu.

Depuis 2019, l’échelle est la suivante :

Fourchette d’imposition Taux d’imposition
de 0€ à 9 964€ 0%
de 9 964€ à 27 519€ 14%
de 27 519€ à 73 779€ 30%
de 73 779€ à 156 244€ 41%
Au-dessus de 156 244€ 45%

B) Valeur en capital

L’ objectif de l’IPAC Valeur en capital est d’acquérir et d’aliéner des biens immobiliers. En effet, en général, l’objectif de cette entreprise est d’acheter des bâtiments bon marché pour les revendre plus cher en faisant de la valeur ajoutée. Les revenus locatifs seront également distribués aux investisseurs.

La valeur ducapital est en principe la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bâtiment. Si cette différence est positive, il y a un plus-value. Si cette différence est négative, il y a une perte de valeur.

L’ investisseur bénéficiera d’une exonération d’impôt sur les gains en capital si le prix de vente de l’actif est inférieur ou égal à 15 000 EUR .

Enfin, dans tous les autres cas, vous bénéficierez d’une déduction sur le montant du gain en capital. Cette provision dépendra de la durée de détention des titres. L’allocation sera :

  • 0 % pour les titres détenus de 0 à 5 ans.
  • 6% par an de la 6e à la 21e année.
  • 4% dans la 22e année

Si vous détenez vos titres de plus de 22 ans, vous bénéficierez d’une exonération fiscale totale sur votre revenu. Si vous détenez vos actions pendant plus de 30 ans, vous bénéficierez d’une exonération totale des déductions sociales.

Exemple : si vous détenez des actions pour un montant de 10 000 euros pendant 21 ans, vous serez imposé sur 10 000* (1-0,96) = 400€. Le barème progressif de l’impôt sur le revenu ne s’appliquera qu’à ces 400€ et non sur le montant initial de 10 000 euros. Ainsi, si vous êtes soumis à l’échelle de 30%, votre taxe sera de 400*0.30= 120€.

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