Investissement immobilier : location meublée ou nue ?

Vous êtes un entrepreneur qui souhaite investir dans le domaine de l’immobilier ? Afin de rentabiliser votre investissement, il est important d’identifier la meilleure solution d’investissement avant de vous lancer. Vous hésitez entre l’investissement dans la location meublée ou dans la location nue ?

Afin de vous aider à prendre la bonne décision, c’est-à-dire celle qui correspond le mieux à votre projet d’investissement, nous vous présentons dans cet article est caractéristiques particulières de chacun de ces véhicules d’investissement dans l’immobilier.

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Différence entre Solutions d’investissement immobilier en location meublée et location nue

Lorsque vous décidez de vous lancer dans l’investissement dans le domaine de l’immobilier, le choix du statut pour investir est un élément important à prendre en compte pour espérer faire de la plus-value sur votre investissement. À cet effet, vous pouvez choisir de réaliser votre investissement immobilier sur un bien vide ou nu (dans ce cas le locataire doit apporter ses propres meubles en vue de son installation dans le logement) ou alors vous engager dans la location meublée.

En parlant d’investissement pour un bien meublé, il est question d’un bien qui dispose d’assez d’équipements et de meubles pour permettre au locataire d’y vivre confortablement uniquement avec ses effets personnels. Pour avoir une idée de la liste des meubles requis pour un appartement meublé, il faut se référer au décret n^o 2015-981 du 31 juillet 2015.

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Investissement meublé via le régime LMNP : profitez d’avantages fiscaux intéressants

Le choix de l’investissement sur un bien meublé va permettre à l’investisseur de bénéficier du régime d’imposition LMNP qui offre un avantage plutôt intéressant. Avec ce régime, vous ne payez pas (ou alors très peu) d’impôts sur vos loyers. En tenant compte de la durée pendant laquelle vous détenez votre bien, il sera également possible de bénéficier du régime des particuliers (qui implique une exonération des taxes sur les plus-values).

Dans le cas où vous réalisez un investissement immobilier en location meublé et que cela devienne votre activité principale, alors le régime fiscal LMNP va se changer en celui de LMP en abrégé Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ce nouveau régime va automatiquement vous donner des avantages supplémentaires.

L’investissement meublé au régime LMNP peut être réalisé pour une résidence d’affaires, une résidence sénior, une résidence estudiantine, un EHPAD, une résidence de tourisme et bien d’autres. Il s’accommode aussi bien pour un bien ancien que pour un bien neuf et offre une grande facilité de gestion.

L’amortissement en LMNP : différence entre location meublée et nue

Contexte général de l’amortissement LMNP

La notion d’amortissement un élément important à considérer pour un investissement locatif et particulièrement pour ceux bénéficiant du statut LMNP. Sur le plan de la comptabilité, il permet de lisser votre investissement immobilier sur une longue période (plusieurs années).

Principe de l’amortissement en régime LMNP

Quand un investisseur décide de déclarer ses revenus au régime LMNP, il peut réduire ses charges réelles contrairement au régime micro BIC où il va bénéficier d’une réduction forfaitaire de 50%. Le régime de location meublée présente deux particularités en comparaison au régime réel dans le cadre d’une location nue : d’une part, l’ensemble des charges déductibles n’est pas définie et d’autre part les grosses dépenses vont s’amortir sur plusieurs années exactement comme la valeur même du bien.

Les avantages de la location meublée pour les investisseurs immobiliers

La location en meublé offre des avantages fiscaux et juridiques non négligeables qui expliquent son succès grandissant auprès des investisseurs immobiliers. Effectivement, ce type de locations est souvent plus rentable que celles en nu et procure une grande souplesse.

L’amortissement est un atout considérable pour l’investisseur locatif. Il permet d’alléger ses impôts grâce aux charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux…). Les amortissements sont étalés sur plusieurs années et viennent s’ajouter à ceux du bien immobilier lui-même. Cela permet aussi une optimisation fiscale significative. Le régime fiscal LMNP donne droit à certains abattements fiscaux importants tels que l’amortissement du mobilier ou encore la taxe foncière qui peuvent donner lieu à une réduction d’impôts supplémentaires. Le régime LMNP procure donc un avantage fiscal important par rapport au régime BIC classique (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

D’autre part, la gestion locative de biens meublés peut être simplifiée, notamment lorsqu’on opte pour une formule clé-en-main proposée par un certain nombre d’établissements spécialisés dans le domaine. Ces derniers se chargent alors intégralement de trouver les locataires, de gérer leurs entrées/sorties ainsi que de l’entretien du bien en question.

La location meublée est plus souple qu’une location nue. Elle permet d’adapter le contrat de bail aux besoins spécifiques des locataires et de fixer un loyer plus élevé en contrepartie des différents services rendus (meubles, équipements…) tout en restant dans les limites légales imposées par la loi Alur.

Les inconvénients de la location meublée par rapport à la location nue

Les inconvénients de la location meublée par rapport à la location nue

Malgré ses avantages, la location meublée comporte aussi des inconvénients qu’il faut bien prendre en compte avant d’investir dans ce type de bien immobilier.

Le côté pratique n’est pas toujours évident. La gestion locative d’un bien meublé peut rapidement se transformer en casse-tête si l’on ne prend pas les bonnes mesures dès le départ. Effectivement, il faut être vigilant quant au choix des équipements et du mobilier pour que ceux-ci soient adaptés aux besoins des locataires tout en étant solides et durables. Il faudra veiller à leur entretien régulier pour éviter toute usure prématurée qui pourrait impacter sur le montant des dépenses.

Les règles applicables sont différentes selon que l’on opte pour une location meublée ou une location nue. Les obligations légales liées à un bail commercial sont notamment plus strictes avec une location meublée. Il est donc nécessaire de disposer d’une connaissance approfondie du cadre juridique afin d’éviter toute erreur susceptible de mettre en danger votre investissement immobilier.

La rentabilité peut être inférieure dans certains cas par rapport à une location nue, due aux coûts supplémentaires engendrés par l’amortissement du mobilier ainsi que les frais annexes tels que les coûts d’entretien et de nettoyage des meubles et équipements fournis aux locataires.

Il faut prendre en compte la fréquence élevée de rotation des locataires dans les locations meublées. Les locataires choisissent souvent ce type de location pour sa flexibilité et peuvent donc être amenés à partir plus rapidement que prévu, ce qui peut engendrer une charge financière supplémentaire pour le propriétaire.

L’investisseur immobilier doit peser le pour et le contre avant de se décider sur un type de location plutôt qu’un autre. La location meublée offre des avantages indéniables mais nécessite une gestion rigoureuse ainsi qu’une connaissance approfondie du cadre juridique en vigueur.